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履行他人债务合同辨析/朱江

时间:2024-07-12 08:15:52 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8484
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履行他人债务合同辨析

朱 江


[内容提要]当事人之间形成的债,应当由债务人向债权人履行,但在实践中第三人愿意代为履行的情况经常存在,且因由第三人与原债权人达成的以第三人向原债权人履行原债务人债务为内容的合同而引发的纠纷时有发生。由于现行法律对此类合同没有明确规定,理论界也少有探讨,笔者暂且根据这类合同的内容是履行原债务人债务(即他人债务)而将这类合同命名为履行他人债务合同,并通过对合同的构成要件、特征、性质、效力等进行辨析,从而对这类合同的法律关系进行论述。
[关 键 词] 第三人 履行他人债务 辨析
我国《民法通则》第八十四条规定,债是按照合同的约定或者依照法律的规定 ,在当事人之间产生的特定的权利和义务关系,享有权利的人是债权人,负有义务的人是债务人,债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。所以,债是特定当事人之间的一种民事法律关系,根据债的相对性原则,当事人之间形成的债,通常应当由债务人直接向债权人履行,债权人也只能向债务人请求履行。但是,实践中常常出现第三人愿意履行他人债务的情形,由于在一定情况下债由第三人来履行有利于债权人的利益,故债权人也乐于接受第三人的履行,这种由第三人与原债权人达成的以第三人向原债权人履行原债务人债务为内容的协议,就是本文所要探讨的履行他人债务合同①。
一、履行他人债务合同构成要件辨析
履行他人债务合同是以履行他人债务为合同内容的合同,即是指原债务关系以外的第三人和原债权人达成的由第三人代为履行原债务人债务之契约。契约的当事人是第三人(契约之债务人)和原债权人(契约之债权人),契约的标的是由第三人代为履行原债务人债务。
履行他人债务合同构成要件:
第一,合同的主体
履行他人债务合同是以履行他人债务为内容,故他人(原债务人)须负有债务,即履行他人债务合同成立时已经存在着一种债务关系,这是前提条件。在履行他人债务合同中,原债务关系中不享有债权不承担债务的第三人成为新合同中的债务人,在原债务关系中的债权人成为新合同中的债权人。所以,履行他人债务合同的主体是原债务关系之外的第三人和原债务关系的债权人。
第二,合同的内容
履行他人债务合同的内容是合同之债务人(即第三人)向合同之债权人(即原债权人)履行他人(合同当事人以外的人即原债务人)之债务。第三人不是原债务关系中主体,却是原债务的履行主体,其履行他人(原债务人)向原债权人给付之义务,并不是其在原债务关系中的义务, 但却是其作为履行他人债务合同的债务人而在新合同中的义务。在这里,第三人履行的债务与原债务人承担的是同一内容的债务,并以原债务为尺度②。当然形成履行他人债务合同后基于原债务所产生的利息、违约金等从债务,除有特别的约定外,也应属于原债务之范畴。
第三,合同权利义务所指对象
因为履行他人债务合同的内容是第三人履行他人债务,如果无原债务存在或原债务已消灭,合同的权利义务已经不存在,或者原债务被撤消,效力也溯及履行他人债务合同。所以他人债务须为非专属性,可以由第三人代为履行③。如果原债务是专属性债务或合同性质决定应由原债务人亲自履行的,第三人是不能代为履行,合同也就失去存在的基础。
二、履行他人债务合同法律特征辨析
履行他人债务合同的基本特征是以第三人履行原债务人之债务的行为为合同标的,该特征与《合同法》中规定的第三人代为履行合同、履行承担、债务转让等几类合同的法律特征极其相似,但其有自己的特征:
第一, 合同的主体的特殊
履行他人债务合同的主体是原债务关系之外的第三人和原债务关系的债权人,与《合同法》中规定履行承担合同的主体不同。所谓的履行承担乃原债务人与第三人约定由第三人履行债务人债务之契约,契约当事人为第三人(此契约之债务人)与原债务人(此契约之债权人)。④履行承担合同的主体是第三人与原债务人,原债务人是履行承担合同的债权人,第三人不是原债务关系的主体,而只是原债务关系的履行主体,与原债权人之间无任何债务关系,其对原债权人之给付,是履行其与原债务人之间履行承担合同之义务而非是对原债权人之义务,但第三人却是履行承担合同的债务人,履行新债务关系中债权人(即原债务人)对他人之债,第三人如拒绝向原债权人给付或不完全给付,或不当给付使原债权人遭受损失的,第三人要向履行承担合同的债权人(即原债务人)承担责任,⑤对此,我国《合同法》第六十四条已作出规定。而履行他人债务合同的主体是第三人与债权人,第三人与债权人存在合同之债,其向新合同关系中债权人履行新合同关系主体以外的他人之债务,第三人如拒绝向债权人给付或不完全给付,或不当给付使债权人遭受损失的,其要向债权人直接承担责任。
第二,合同中第三人的法律地位的特殊
履行他人债务合同是由第三人与债权人订立的由第三人代为履行原债务的合同,第三人已是履行他人债务合同中的合同主体,受合同的约束,承担合同义务,与债权人之间因合同关系产生合同之债,债权人对于第三人产生了直接的请求权,当第三人不履行债务或者履行债务不符合约定时,第三人应向债权人承担违约责任。我国《合同法》第六十五条也对第三人代为履行合同作出了规定,但履行他人债务合同中的第三人与《合同法》规定的第三人代为履行合同中的第三人的法律地位不同。所谓的第三人代为履行,是指当事人约定,由第三人代替债务人履行债务。⑥ 第三人代为履行合同是债权人与债务人约定由合同外第三人代为履行债务的合同,其是以债权人与债务人为合同的主体,第三人不是合同主体,仅是债的履行主体,这类合同是由合同双方当事人为合同外的第三人设定义务,债权人对于第三人并无直接的请求权,第三人不履行或履行有瑕疵的,违约责任由债务人承担。
第三,合同中原债务人法律责任的特殊
履行他人债务合同中,债权人没有免除原债务人义务使债务人脱离原债务关系的意思表示,当第三人拒绝向原债权人给付或不完全给付时,债权人还可以再向原债务人主张债权。所以,履行他人债务合同并没有发生债的转让⑦。所谓债的转让,也称免责的债务承担,是原债务人将合同义务全部转移给第三人,由该第三人取代原债务人的地位,成为新债务人。⑧ 在债的转让中不仅有第三人代替原债务人履行债务的内容,而且还应有免除原债务人义务的意思表示,而履行他人债务合同则没有免除原债务人义务的意思表示。所以,第三人与原债权人签订的由第三人向原债权人履行原债务人债务的合同中如有免除原债务人义务的意思表示则属于债务转让,债务转让中原债权人其所享有的债权转由第三人代为履行而使原债务人脱离了债务关系,当第三人拒绝向原债权人给付或不完全给付时,债权人只能向新债务人(第三人)主张权利,而不能再向原债务人主张。
三、履行他人债务合同法律关系性质辨析
履行他人债务合同是以原债务关系存在为基础而形成的新的债务关系,从履行他人债务合同构成要件和法律特征的分析知道,履行他人债务合同的法律关系中其包含两重债务关系:一重债务关系是原债权人与原债务人之间的原债务关系,称为原生性债务关系⑨,其即可以是合同之债,又可以是非合同之债(如侵权之债),但必须是以有效存在为前提,如果该债务关系无效或是已消灭,新的债务关系也就无从成立。在原生性债务关系中,第三人不是债的主体,不享有债权,不承担债务;另一重债务关系是原债务关系主体以外的第三人与债权人之间的新债务关系,其属契约之债,新债权人就是原债权人,第三人则是新债务人,其义务是为履行他人(原债务人)向原债权人给付之义务。
由于履行他人债务合同是原债务关系以外第三人与原债权人之间达成的一种契约,在原债务人没有履行债务情况下由第三人承担责任的合同,若原债务人的债务已履行完毕,第三人则不再承担责任。当原债务人没有履行债务,债权人可以向第三人主张权利,也就是说,履行他人债务合同在一定程度上为债权人之债权的实现提供了保障,但其性质与保证合同有根本的区别:
第一、保证合同属于从合同,依附于原债权债务关系,第三人(即保证人)必须有明确的保证意思表示,其与原债权人约定承担的是《担保法》规定的连带保证责任或一般保证责任。履行他人债务合同中第三人没有保证意思表示,第三人是履行他人债务合同中的主债务人,其承担的代为履行原债务人的债务,是为自己在履行他人债务合同中的债务承担责任,在合同中是独立的债权债务关系;
第二、履行他人债务合同在一般情况下会对第三人规定了代为履行他人债务的期限,甚至是分期情况,该期限与保证期间的意义完全不同。保证期间的规定是,如果债权人在保证期间内未向保证人主张权利的,保证人则免除保证责任。而在履行他人债务合同中的履行期限届满前,第三人不负履行他人债务的义务,在履行期限届满,第三人应该履行义务,否则债权人有权要求其履行。
履行他人债务合同成立后,债权人没有免除原债务人义务,原生性债务关系依然存在,对原债务人来说,其对债权人的债务仍要履行。所以,履行他人债务合同应纳入债务加入之列。我国现行法律对债务加入没有涉及,学者认为,债务加入又称免责的债务承担,是债务人将合同义务部分转移给第三人,由债务人和第三人共同承担债务,原债务人并不退出合同关系。⑩ 债务加入中,第三人和债务人承担连带责任,债权人于履行期届至时,既可向原债务人请求清偿,也可向第三人请求清偿,还可以向原债务人和第三人请求共同清偿。
四、履行他人债务合同效力辨析
履行他人债务合同中,原债权人与原债务人之间本来就已存在债务关系,这种债务关系在履行他人债务合同成立之前就已独立存在。第三人不是原债务关系的当事人,却成为履行他人债务合同中的债务人,第三人基于物质、精神上的某种需要(或基于向原债务人的赠与目的)为自已设立义务,在一般情况下相对人往往不承担义务,不需给付相对应的价款,但也存在有偿的情况,如第三人代为履行债务后享有向原债务人追偿的权利。所以,履行他人债务合同具有如下法律效力:
第一,在履行他人债务合同中,原债务关系中不享有债权不承担债务的第三人成为新合同中的债务人,在原债务关系中的债权人成为新合同中的债权人。新债务关系是独立于原债务之外的一种债,原债务关系以外的第三人已是履行他人债务合同中的合同主体,受合同的约束,承担合同义务,与债权人之间因合同关系产生合同之债,债权人对于第三人产生了直接的请求权,当第三人不履行债务或者履行债务不符合约定时,第三人应向债权人承担违约责任。
第二,在履行他人债务合同中,第三人与原债权人之间因契约关系形成了新的合同之债,原债权人是新债务关系的债权人,第三人是新债务关系的债务人,这种新债务关系的成立却不能使原债务关系消灭。因而在第三人与原债务人之间形成了共同连带关系,第三人与原债务人承担连带还款责任,债权人可以选择原债务人或第三人单独或共同请求给付,第三人与原债务人均负有全部给付之义务。至于原债务人所享有的对债权人的抗辩,第三人当然亦得以之抗辩债权人。
第三,由于履行他人债务合同是由原债权人与第三人达成的契约,对原债务人的权利和义务并未影响,故合同依法成立,并不需要经得原债务人的同意,即具有法律效力,对第三人和债权人就有约束力在有偿的履行他人债务合同中,因第三人履行债务后可能影响原债务人的利益,如原债务人负有向原债权人交付某种货物的债务,第三人代其履行,就可能造成原债务人货物积压或原债务人事后向第三人履行较向原债权人履行更为不利等。这些情况下,应该赋予原债务人向该第三人提出异议的权利,原债务人可对抗第三人对自己的求偿请求权。
第四,当原债务人履行了给付义务,原债权人与原债务人的原债务关系也就消灭,债权人与第三人之间的新债务关系也随之不复存在,债也随之终止。如果是第三人代为履行债务,债权人与第三人之间的新债务关系因义务人(即第三人)的履行而消灭,原债权人与原债务人之间的原债务关系也因第三人的代为履行随之消灭。有观点认为,第三人实际作出了履行,可以认为在第三人与债务人之间已经存在一种事实上的赠与合同,且这种赠与关系也已经实际履行。⑾ 笔者对此不敢苟同,因为原债权人与原债务人之间的原债务关系因第三人的代为履行随之消灭,这种消灭并不是实质意义上债的消灭,第三人的实际履行,还会在第三人与原债务人之间产生新的法律关系。在履行他人债务合同中,第三人负有履行原债务人债务的义务,第三人的实际给付,履行的既是自己在履行他人债务合同中的义务,又是代为履行原债务关系中债务人债务,从而使债权人的原债权得已实现,原债权人对原债务人所享有的债权因第三人的实际履行而消灭,原债务人本应给付之义务因第三人代为履行而不需再向债权人给付,对第三人来说,其因代为履行原债务人债务有权向原债务人追偿。所以,除第三人以向原债务人赠与为目的的以外,第三人实际给付产生了原债务关系消灭、原债权人对原债务人的债权转由第三人享有的法律后果,即债权转让,根据我国《合同法》第八十条规定,债权转由第三人享有应当通知原债务人,未经通知对原债务人不发生效力,故债权人得到了第三人的实际给付,经通知原债务人后,第三人就取得了原债权人对原债务人所享有的债权,在第三人与原债务人之间则产生又一种新的债务关系。(联系地址email:z0055@sina.com)

注释:
①我国现行法律对此类合同没有给予明确界定,笔者曾在互联网上的几大搜索引擎中输入“履行他人债务”字样,却没有搜索到相关内容,现就根据合同的内容是履行原债务人即他人的债务而暂且将这类合同命名为履行他人债务合同。
②张钢成:《论履行承担》,载《人民司法》2001年第5期(总448期),第40页。
③王利明:《合同法新问题研究》,中国社会科学出版社,2003年4月,第395页。
④同引②,第39页。
⑤同引②,第40页。
⑥柴建国:《民商审判疑难问题辨析》,人民法院出版社,2001年1月,第116页。
⑦同引③,第397页。
⑧王利明、房绍坤、王轶:《合同法》,中国人民大学出版社,2001年12月,第224页。
⑨同引②,第40页。
⑩ 同引⑧,第224页。
⑾同引③,第400页。

国土资源部申报考核评选文明单位管理办法

国土资源部


国土资源部申报考核评选文明单位管理办法

(试 行)
2004-11-2

 

第一条 为规范文明单位申报考核评选工作,进一步加强文明单位的建设和管理,依据《中央国家机关文明单位建设和管理暂行办法》(国机精字[2002] 1号),结合我部实际,制定本办法。


第二条 文明单位是在开展群众性精神文明创建活动中,物质文明、政治文明和精神文明协调发展,精神文明建设成绩突出,能够发挥示范作用,群众认可,并经过各级精神文明建设委员会考核、评选并授予的综合性荣誉称号。


部机关和在京直属单位参加申报评选的文明单位称号依次为中央国家机关文明单位、首都文明单位、中央国家机关文明单位标兵、首都文明单位标兵、全国文明单位、全国文明单位标兵。


第三条 国土资源部精神文明建设领导小组是国土资源部机关和在京直属单位精神文明建设工作的领导机构。其办事机构为国土资源部精神文明建设办公室(以下简称部文明办),负责日常管理工作。部文明办的主要职责是负责文明单位创建活动的规划、组织、协调、监督、指导和对文明单位的检查、验收、评选、表彰及日常管理工作。


日常管理主要包括:


(一)检查、督促部直属机关各单位制定创建规划和实施方案,组织、协调部直属机关文明单位创建活动的开展。


(二)指导各单位建立健全精神文明建设的组织机构,制定年度创建计划和确定创建目标。


(三)宣传、总结、推广文明单位的先进经验和先进典型,有针对性地进行分类指导。


(四)沟通文明单位之间的横向联系,协调有关部门共同开展创建文明单位活动。


(五)协调有关部门加强对文明单位的检查考核,在单位自查的基础上,进行必要的复查。


(六)加强对文明单位牌匾的管理。


第四条 中央国家机关文明单位的标准为《中央国家机关文明单位建设和管理暂行办法》(国机精字[2002] 1号)中规定的十条。(附后)


第五条 中央国家机关文明单位、中央国家机关文明单位标兵和首都文明单位、首都文明单位标兵,原则上每年评选表彰一次。全国文明单位,全国文明单位标兵每三年评选表彰一次。


第六条 申报评选范围:具有独立法人资格且人数在30人以上的在京直属单位,按照“中央国家机关文明单位”标准制定创建计划、落实创建措施、持续开展创建活动一年以上并取得显著成效的单位,均可提出书面申报。


第七条 文明单位的申报评选要严格掌握标准。按照自愿申报和组织推荐相结合,主管部门和群众评议、社会监督相结合,日常考核和年终检查相结合的原则,增强评选工作的公开性和公正性,确保评选质量。评选工作一般在第四季度进行。


第八条 文明单位原则上由低至高逐级申报评选。


(一)连续保持两年以上“中央国家机关文明单位”荣誉称号的单位,方可申报“首都文明单位”荣誉称号。


(二)连续两年以上同时保持“中央国家机关文明单位”和“首都文明单位”荣誉称号的单位,方可申报“中央国家机关文明单位标兵” 荣誉称号。


(三)连续保持两年以上“中央国家机关文明单位标兵”荣誉称号的单位,方可申报“首都文明单位标兵” 荣誉称号。


(四)“全国文明单位”一般由中央国家机关精神文明建设协调领导小组在获得“中央国家机关文明单位标兵”和“首都文明单位标兵” 荣誉称号的单位中择优推荐。连续三届保持“全国文明单位”荣誉称号的单位,中央文明委授予“全国文明单位标兵”的荣誉称号。


第九条 申报程序:


(一)根据中央国家机关文明单位申报工作的通知要求,填写《中央国家机关文明单位申报表》,并附3000字左右的文字材料和开展创建活动主要图片,一式三份,在规定日期内报部文明办。


(二)部文明办成立考核小组,对申报单位进行全面考核,确定初评名单,报部精神文明建设领导小组审核。领导小组审核通过后,进行公示。公示后未发现问题的,由部文明办负责将推荐名单在规定日期内上报中央国家机关精神文明建设协调领导小组办公室审核批准。


(三)做好迎接中央国家机关精神文明建设协调领导小组办公室等上级主管部门的检查考核工作。


第十条 文明单位的表彰与奖励。对文明单位实行“精神奖励为主,物质奖励为辅”的奖励原则,分别由批准命名机关授予相应称号的荣誉证书和牌匾。


被命名表彰的文明单位可根据实际情况,对本单位职工给以适当的物质奖励。


第十一条 文明单位实行届期制。每届期满后,获得荣誉称号的单位须重新参加申报、评选。中央国家机关文明单位、中央国家机关文明单位标兵、首都文明单位、首都文明单位标兵每届有效期为1年,全国文明单位、全国文明单位标兵每届有效期为三年。


第十二条 建立文明单位重大问题报告制度。各级文明单位发生刑事案件、经济案件、责任事故、治安案件等问题,在上报主管部门的同时报部文明办,经上级主管部门处理后,其结果在一个月内报部文明办备案。


第十三条 建立和完善文明单位创建工作档案制度。档案要规范,资料要齐全。档案内容主要包括:创建单位基本情况、创建规划、有关文件、重要会议资料、申报材料(含电子文本)、文明单位申报表、有关创建活动的记录、照片、音像资料和年度工作总结,奖惩记录、考核资料、群众和社会反映等。


第十四条 实行考核一票否决制度。当年发生以下问题之一的单位,取消其参加申报评选中央国家机关及更高层次的文明单位资格;已经获得文明单位称号的单位发生以下问题,在发生问题(或发现问题)当年撤销其文明单位或文明单位标兵称号。


(一)领导班子成员严重违反党纪、政纪,受到党纪、政纪处分的。


(二)在年度考核中,领导班子民主测评“差”票超过三分之一的(以部年度考核结果为准)。


(三)违反国家财经制度并被国家财政、审计部门公开查处的。


(四)社会治安综合治理不达标,发生火灾和被盗事件,损失在规定限额以上并被立案查处;发生重大交通甲方责任事故;内部发生责任性刑事案件;违反计划生育政策,超计划生育;献血未完成指标;环境卫生脏乱;发生有关安全生产一票否决的重大事故和问题。


(五)无特殊原因,不参与所在地区文明共建活动;不完成上级部署的扶贫、捐助等社会公益性活动的。


(六)与“法轮功”邪教组织斗争不力,单位内“法轮功”练习者未彻底转化,出现反弹,造成恶劣影响或被依法劳教、判刑的。


(七)发生嫖娼、赌博、吸毒、封建迷信等违反社会管理秩序类问题,影响恶劣的。


(八)申报中弄虚作假,骗取荣誉的。


第十五条 文明单位质量下降或发生严重问题,部文明办和命名机关可根据情节轻重,给予批评警告、限期整改直至撤销文明单位荣誉称号的处理。


第十六条 文明单位如改变单位名称或变动隶属关系,要及时向部文明办报告,申请变更名称。对因机构改革等原因合并或重组的文明单位,须重新考核、验收、命名,原称号自动取消,部文明办负责收回文明单位牌匾。


第十七条 附则


(一)本办法自印发之日起实行。


(二)本办法由部文明办负责解释。



附:

 

中央国家机关文明单位标准


(一)领导班子坚强有力。以“三个代表”重要思想为指导,坚持“两手抓,两手都要硬”的指导方针,形成一套两个文明建设一起抓的完整思路、组织体系、工作格局和有效形式。领导班子自身建设好,以身作则,团结协作,形成合力,讲政治、风气正,坚决贯彻执行党的路线、方针、政策,解放思想,实事求是,与时俱进,开拓创新。


(二)精神文明建设工作机制健全。建立健全党政统一领导、主要领导亲自抓,党政工团齐抓共管的组织领导体系;实行分级管理、分类指导、责权明确的目标责任制;建立两个文明统一部署、统一实施、统一考核、统一奖惩的激励约束机制,创建工作制度化、经常化,成效显著。


(三)机关作风建设好。按照“廉洁、勤政、务实、高效”的要求,依法行政,文明服务,切实做到“态度好、服务好、廉政好”,宣传人人争做人民满意公务员的良好氛围。
企事业单位依法经营,照章纳税,诚实守信,开拓进取,经济效益和社会效益显著。


(四)思想道德建设好。坚持依法治国与以德治国相结合,着力提高干部职工的思想道德素质,有贯彻落实《公民道德建设实施纲要》的行为规范和具体措施,检查落实措施到位。继续深入开展“三观”(世界观、人生观、价值观)、“三德”(职业道德、社会公德、家庭美德)的教育,培养有理想、有道德、有文化、有纪律的职工队伍,自觉遵守国家的法律、法规及各项规章制度,遵守《首都市民文明公约》,积极参加各种社会公益活动。


(五)廉政建设指导健全,措施有力。反腐倡廉学习教育活动经常化,建立和完善党风廉政建设责任制,制定监督有力、制约有效的具体措施,无违反党纪国法的事件发生。


(六)用先进的文化占领阵地。重视文化建设和智力投资,加强对在职人员的政治理论及业务知识的培训,不断提高干部职工的科学文化素质和文明素质。要有一定的文体活动场所和设施。经常开展丰富多彩、健康有益、寓教于乐的文体活动,定期开展离退休人员的精神文化生活活动。


(七)安全稳定无事故。社会治安综合治理、交通安全管理机构及管理制度健全,措施落实,无重大安全事故,无重大刑事案件,无重大交通责任事故,社会治安综合治理工作达标。


(八)环境整洁优美。完成义务植树和养护任务,因地制宜搞好庭院绿化美化,做到三季有花,四季常青,黄土不露天,庭院绿化面积达到可绿化面积95%以上,环保工作达标。


(九)计划生育工作达标。认真执行计划生育政策,深入开展人口与计划生育宣传教育活动,计划生育率、晚育率达到100%,晚婚率达到95%以上,无违反计划生育政策现象。


(十)认真执行各项卫生法规。有健全的卫生制度和明确的卫生责任制,积极参与首都城市综合整治活动,室内外环境干净整洁,无卫生死角,落实门前“三包”。做好卫生防疫工作,食堂卫生达标,无食物中毒事件。




嘉峪关市城镇廉租住房管理实施细则

甘肃省嘉峪关市人民政府


嘉峪关市城镇廉租住房管理实施细则


嘉政发[2003]38号
第一条 为加强我市城镇廉租住房管理,保证无房的最低收入家庭能够公平、公正的得到廉租住房,根据《嘉峪关市城镇廉租住房管理试行办法》,制定本细则。
第二条 市房地产管理局(房改办)是本市廉租住房工作的行政管理部门,具体负责本市廉租住房的政策制定、计划安排、资金筹措、房源落实及廉租住房对象的认定、廉租住房的管理、维修、租金的收取、配租方式的审批和租金的发放等工作。
第三条 本市廉租住房实行按户配租。户的计算,以公安部门核发的户口薄为依据。
第四条 经民政部门认定享受低保的家庭,每户承租的廉租住房建筑面积不得超过去50平方米。
实物配租的廉租住房租金按房屋建筑面积计算。建筑面积不超过50平方米的按现行公有住房福利租金的50%缴纳,超过部分由承租家庭按100%缴纳。
廉租住房租金补贴暂按市场平均价5元/m²计算,以后随市场价格的变化进行调整。计发时,房屋承租人所在单位(没有单位的,由市财政承担)承担80%,承租家庭承担20%。申请家庭实际所租房屋租金超出5元/m²的部分由承租家庭自行承担,低于5元/m²的,按实际发生额外补贴租金。
第五条 廉租住房资金按下列方式筹集:
(一)房屋承租人所在单位和财政部门根据廉租住房供应计划,于当年3月底前将补贴租金划入廉租住房基金帐户;
(二)每年从社会福利奖券的净收入中提取10%,由市民政局于每年6月底前划入廉租住房基金帐户;
(三)住房公积金增值收益分配中用于廉租住房的资金,由市住房公积金管理中心于每年7月底前划入廉租住房基金账户;
(四)公房出售后净归余额的10%,由市房地产管理局从原住房资金帐户划入廉租住房基金户;
(五)从商品房开发中按5元/m²提取廉租住房资金,由市房地产管理局在房屋峻工交付使用前一次性收缴;
(六)以其它形式从社会上筹集的资金。
第六条 廉租住房资金由市房地产管理局专户存储,专项管理,用于廉租住房的建议、购置、维修、管理和租金补贴的发放。
第七条 廉租住房资金的使用,按下列规定审批:
(一)兴建、购置廉租住房,由市房地产管理局提出意
见,市政府审批;
(二)发放租金补贴由市房地产管理局按《嘉峪关市城
镇廉租住房管理试行办法》第十四条规定审批;
(三)廉租住房维修、管理所需资金由市房地产管理局审批。
第八条 廉租住房的申请、审批程序:
(一)申请。凡符合廉租住房条件的家庭,由一名具有完全民事行为能力的家庭成员向其所在单位或街道办事处提出局面申请,并提交下列材料:
1、民政部门出具的《嘉峪关市城市居民最低生活保障金领取证》(复印件);
2、家庭户口薄及家庭成员身份证(复印件)
3、户口所在地街道办事处出具的住房情况证明;
4、家庭成员的收入情况证明;
5、特殊家庭还应提拱特殊情况证明;
6、其它相关证明。
(二)审批。
1、街道办事处或单位自接到书面申请之日起,按廉租条件,20个工作日完成对申请家庭人口、住房、收入状况的初审。对符合条件的家庭填写《嘉峪关市廉租住房审批表》,并提出初审意见,连同申请家庭提交的证明材料,一并报市房地产管理局。
2、市房地产管理局自受理之日起,20个工作日完成对申请家庭基本状况的复审。经审查不符合条件的,书面通知申请家庭并说明理由。经审查符合条件的,将申请家庭基本状况在其户籍所在地居委会进行为期15天的公告。公告期内有异议的,由市房地产管理局负责进行调查核实,20个工作日做出准予以登记的决定。对符合廉租条件且手续齐全的申请家庭予以登记。同时,按照登记时间顺序,安排配租住房,发放租金补贴,或者安排配租轮候。
廉租对象属企业和自收自支事业单位的,市房地产管理局只审批廉租资格并备案,配租由其所在单位解决。
第九条 配租管理:
(一)接受廉租住房实物配租的家庭,凭市房地产管理
局(房改办)发给的《嘉峪关市廉租住房租赁证》,与廉租住房产权单位签定《嘉峪关市城镇租住房租赁合同》,办理租赁入住手续;
(二)领取租金补贴的家庭,凭与房屋出租人签订的由甘肃省工商行政管理监制的《房屋租赁合同》,与市房地产管理局(房改办)签订《嘉峪关市廉租住房租金补贴合同》。《房屋租赁合同》经市房地产管理局(房改办)审核盖章后,市房地产交易所受理房屋租赁合同登记备案。房屋出租人凭房屋租赁合同和本人身份证或单位介绍信,领取给承租家庭核定的租金补贴。租金补贴按季发放;
(三)享受廉租住房的家庭每半年须将家庭收入情况向街道办事处或单位如实申报一次,填写《嘉峪关市廉租住房审核表》,由街道办事处或单位核实后签署意见上报市房地产管理局(房改办)。市房地产管理局(房改办)对配租家庭的基本状况每半年审核一次,并根据审核结果作出是否继续配租的决定;
(四)廉租家庭无正当理由拒绝配租的,重新轮候。在轮候期间,廉租家庭基本情况发生变化的,申请人要及时报告,经核实后进行变更登记。申请廉租住房的家庭不接受配租方案两次以上的,取消其配租轮候资格,并在两年内不得重新申请廉租住房;
(五)配租家庭虚报、隐瞒有关情况或者伪造有关证明而获得廉租住房的,收回配租住房或停发租金补贴,对已经发放的租金补贴如数追回,并视情节给予处罚;
(六)对具有下列行为之一的,经市房地产管理局(房改办)批准,廉租住房产权单位(管理单位)可以解除租赁合同,收回住房。
1、不按合同约定的期限、方式和金额交纳水、电暖、煤气费和物业管理费,或拖欠房屋租金累计达六个月以上的;
2、住房无故闲置三个月以上的;
3、将住房转租、转让、转借他人或改变房屋使用用途的;
4、擅自加层、改建、扩建或者改变房屋建筑结构、设施、设备的;
5、利用廉租住房进行违法活动的;
6、法律、法规规定可以收回的;
第十条 市政府建设、购买和直管公有住房转换的廉租住房,由市房地产管理局按照政府直管公房进行管理。
第十一条 凡为租住廉租住房提供虚假证明的,依法追究相关责任人的责任。
第十二条 本细则由市房地产管理局(房改办)负责解释。
第十三条 本细则自发布之日起施行。