黑龙江省大庆市人民政府


大庆市人民政府关于印发《大庆市建设用地审批规定》的通知
庆政发〔2006〕10号

各县、区人民政府，各中、省直单位，市政府各直属单位：
　　经2006年3月31日市政府第三次常务会议讨论通过，现将《大庆市建设用地审批规定》印发给你们，请遵照执行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○六年四月二十日


　　　　　　　　　　　　　　　大庆市建设用地审批规定

　　第一条 为了进一步完善土地审批制度，规范审批行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《黑龙江省土地管理条例》，结合我市实际，制定本规定。
　　第二条 在本市市区内的各类建设用地，包括国有建设用地、集体建设用地和新增建设用地（以下称建设用地），均须按照本规定办理用地审批手续。
　　第三条　建设用地审批原则
　　（一）坚持集约用地的原则。依据土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，按照国家产业政策、建设用地定额标准和其他有关规定，对建设项目实行分期分阶段供地，节约用地，合理用地，提高土地利用率。
　　（二）坚持政府审批的原则。本市市区内的各类用地，依照规定权限由各级政府审批，任何组织和个人无权行使审批职能。
　　（三）坚持按程序审批的原则。任何单位和个人进行非农业建设需要使用土地的，必须向国土资源行政主管部门申请，由国土资源行政主管部门依照法定程序办理。
　　第四条 建设用地审批要求
　　（一）建设项目必须符合法律、法规和有关政策的规定；
　　（二）建设项目必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划；
　　（三）建设项目必须符合城市规划。
　　第五条 划拨或协议用地审批程序
　　（一）用地申请。用地单位或个人须持用地预审批复、立项批准文件、建设用地规划许可证及规划总平面布置图等资料，向市国土资源行政主管部门提出书面用地申请。
　　（二）现场踏查。对市级审批权的项目，市国土资源行政主管部门采取联合办公的形式，踏查现场，初步确定用地位置、面积、地类、权属、地价等，根据实际制订供地初步方案。
　　（三）内部会审。市国土资源行政主管部门定期召开会审会，对供地初步方案进行会审，形成集体决策。
供地初步方案包括：供地方式、土地价格说明、用地年限、地上附着物情况、共有土地使用权分割等内容。
　　（四）上报审批。市国土资源行政主管部门根据集体决策形成供地方案，报相关副市长审查，三公顷以下由相关副市长审批，三公顷以上报市长审批。
　　供地方案包括审批宗地的土地概况、审批依据、供地方式、供地规模、费用标准、地价说明等内容。
　　建设用地批准后，属行政划拨的建设项目，由市政府下发《大庆市人民政府建设用地审批文件》；出让等有偿使用的建设项目，由市国土资源行政主管部门与用地者签订《国有土地使用权出让合同》，按规定收取土地使用权出让金等各项费用。
　　第六条 登记发证。土地使用者缴纳全部费用后，办理土地登记，颁发土地使用证。
　　第七条 招标、挂牌、拍卖出让土地使用权程序
　　（一）市国土资源行政主管部门根据年度土地出让计划，拟定宗地出让计划，结合规划设计条件，制订宗地土地出让方案，经相关副市长审查后，三公顷以下的由相关副市长审批，三公顷以上的报市长审批。
　　（二）市国土资源行政主管部门组织招标、拍卖、挂牌，确定土地使用者后，签订土地使用权出让合同。
　　（三）办理土地登记手续，颁发国有土地使用证。
　　第八条 闲置土地处置或改变土地用途用于经营性房地产开发的，报相关副市长审查，市长审批。
　　第九条 村民住宅、乡（镇)村公共设施和公益事业建设需要使用本集体经济组织所有的集体土地的建设项目用地，以其他方式供应的建设项目用地，由国土资源行政主管部门提出初步审核意见，由相关副市长审批。
　　第十条 符合市政府制定的企业改制、招商引资、土地资产置换方案和特殊项目的土地优惠政策，由市国土资源行政主管部门提出初步审核意见，经相关副市长审查，由市长审批或市长办公会议、市政府常务会议研究决定。
　　第十一条 实行建设用地审查备案制度。下列具体建设项目所需建设用地，应当经省政府审查或向省国土资源行政主管部门备案。
　　（一）国务院和省批准立项的重大建设项目、国家将土地作价出资，并以国家资本金或国家股本金形式注入的合资合作项目、拟使用土地经评估地价超过5000万元以上的建设项目，需依法以划拨或协议出让方式使用城市和村庄、集镇建设用地规模范围内的建设用地，面积在二公顷以上的，应当上报省政府审批，通过后，由市人民政府组织实施。
　　（二）在城市和村庄、集镇建设用地规模范围内依法以划拨
或协议出让方式供地的具体建设项目，面积在二公顷（含二公顷）以下的，报省国土资源厅备案。
　　（三）以招标、拍卖或挂牌方式出让土地的，应当在竞投结束后的七日内报省国土资源厅备案。
　　第十二条 任何组织或部门不得以任何形式减、免、缓土地出让金。
　　第十三条 各县人民政府可参照本规定执行。
　　第十四条 本规定自2006年5月1日施行。《大庆市用地审批程序规定》（庆国土资发〔2004〕2号）同时废止。


按份共有中优先购买权
（周倍良，清华大学法学院）

关于按份共有中共有人享有的先买权与出卖人和第三人的交易行为之间相冲突的情况的解决办法，本人认为应该分情况讨论视之。
《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”根据此条规定，我们可以理解为：一 在按份共有财产中，某一共有人有权将自己的份额部分从共有财产中分出或转让。二 在与第三买受人同等条件下，其他的共有人对该份额有优先购买权，出卖人与第三人订立的买卖合同归于无效。但在实际生活中，情况是否全如此呢？
本人认为应该分情况对待：
根据我国民法著名学者王利明教授的观点，共有人分出或转让自己的份额，有通知其他共有人的义务。“出卖人应当负有向先买权人通知的义务。这种通知既可以是在出售时明确告知，也可以是在与第三人达成交易之前通知，告知的内容既包括要出售份额的情况，也包括价格及其其他重要的交易条件。通知的到达是……可见，出卖人的通知义务是行使先买权的关键。如果出卖人违反通知义务，在法定期间内权利人可以优先购买受侵害为由请求人民法院宣告出卖人与第三人的买卖行为无效。” 由此看来，优先购买权的行使的关键是看出卖人有没有履行对共有的通知义务。下面就以出卖人是否履行了通知义务为标准进行划分讨论。
一 出卖人履行了对其他共有人的通知义务。
1 优先购买权人对此表示允许。则出卖人与第三人的交易行为有效。此中情况的法律效果很明显，故不多讨论。
2 优先购买权人没有作出意思表示。为了防止权利人滥用优先购买权，我赞同王利明教授对此中权利规定期限的作法。即在该除斥期间，优先购买人仍有优先购买的权利，出卖人与第三人达成的交易行为法律效力待定。但超过期限，权利人的优先购买权归于消灭。
3 优先购买权人反对出卖人与第三人的交易，而主张自己的优先购买权。如出卖人仍与第三人达成交易。这种情况又要细分为第三人是否善意取得而对待：
○1第三人根本不知道出卖人出售的该财产是共有财产，这样，在这里就有了阻却权利人的优先购买权的事由，此时适用保护善意第三人的规定，该交易行为有效。
○2第三人知道出卖人出售的是共有财产的份额，但并不知道共有人在出售份额时没有尊重其他共有人的优先购买权，或者不知道其他共有人享有优先购买权。这种情况下很难说第三人是善意的，因为第三人在交易时应负有上面事项的注意义务。因而，第三人不知道转让份额的共有人没有通知其他共有人，这就表明其主观上是非善意的或有过失的，违反了交易时作为一个合理的商人所应具有的注意义务，这就不能适用善意取得的规定。当然，如果转让人明确告诉第三人其已通知了其他共有人，实际上并没有告诉，则不能视为受让人是恶意的。此时也适用保护善意第三人的规定。
○3第三人与出卖人串通或者明知出卖人没有通知其他共有人的情况，显然也是不适用保护善意第三人的规定的。
二 出卖人没有履行了对其他共有人的通知义务。此种情况下，出卖人与第三人达成的交易行为为效力待定的法律行为。此时，时效的计算以权利人知悉出卖人和第三人缔约之日起计算。
1 在除斥期间，权利人不行使自己的权利，视为对交易行为的默认。超过一定的期限，权利人优先购买权消灭。
2 权利人在知悉交易行为后，可主张自己的优先购买权。具体情况与上面的第三人善意取得一样。在此不再罗嗦。