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预售商品房转让的条件及程序/孙萍

时间:2024-07-12 13:41:18 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8115
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预售商品房转让的条件及程序

孙萍    东北财经大学硕士研究生


预售商品房能否转让,目前理论上存在较大分歧。认为预售商品房不能转让的理由是允许预售商品房的转让会引起市场混乱,对一个尚未完成的标的物进行转让,可能引起很多争议,处理起来很麻烦,不利于房地产的行业管理。尤其是我国房地产业还处于不成熟阶段,市场机制还没有完全建立起来,不宜允许转让预售商品房。认为预售商品房能够转让的理由是购买人通过签订预售合同、支付价款取得的对房屋所有权的期待权。只要期限届满,购买人就拥有了房屋的所有权。这决定了预售商品房可以转让。
我国《城市房地产管理法》第45条规定,商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。应视为允许预售商品房转让。允许预售商品房转让实现了所有权人对其所有物的处分权。这一规定对于房地产开发商来说,一方面可以加速资金回笼,减轻借贷压力,另一方面也可以加快工程进度,缩短建设周期,使购买人尽快收回投资。同时也要看到预售商品房的转让的标的并不是房屋的真正的所有权,而是对所有权的期待权。在所附期限届满前后,房屋的价格随市场行情变化很大。一般来讲,预售价格远低于现房价格。这种差额利润就是多数炒作者热衷于“炒楼花”的动机。因此,允许预售商品房的转让就势必会出现投机,这些投机活动一方面会损害真正购房者的利益;另一方面也会扰乱房地产市场,哄抬市场价格,致使大量资金流入个人腰包。因此,对待预售商品房的转让既要看到其有利的一面,也要看到其不利的一面,不能因噎废食,也不能放任自流,应当通过健全的法律制度和行政管理对其实施监督。
一、 预售商品房转让的条件
我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”说明预售合同转让是有条件的。预售合同转让的条件如下:
1、依照法律、法规等规定,允许预售的商品房转让的可以转让;不允许转让的不得转让,例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定:“预售的外销商品住宅,在未领取房地产证前不得转让,否则转让无效。”
2、转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人,未登记备案的预售商品房不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理。因为预售商品房转让主体与预售主体不同,转让人具有双重身份,它是前一商品房预售合同的预购方,同时又是后一转让合同的转售方,而不是未竣工商品房预售方,故转让人不具备预售方的主体资格,也不必具有商品房预售许可证,但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。
3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房,如果转让的标的物已经竣工验收,预购方已经实际取得预售商品房产权后,将商品房再转让给他人,不是预售商品房转让,应按商品房买卖关系处理,同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示,否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定,转让人将预售的商品房提前转让,转移跌价风险;新预购人自愿承担跌价风险,冒着风险提前买受,然后再次转让,这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然,与之相对应也有获得利益的机会。
4、商品房的预售合同必须合法有效,才允许预售商品房转让,否则预售商品房转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定:“商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让合同,一般也应当认定无效。”从商品房的预售合同内容看,分以下几种情况:第一,如果商品房预售合同对转让有约定,当双方约定的转让条件已经具备时,可以转让。例如分期付款中,商品房预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二,商品房预售合同未约定转让条件,合同履行中,预购方提出转让,必须征得预售人同意,否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同,牟取非法利益。又可以保证预售商品房转让及预售合同的顺利履行。第三,预购方已经全部履行商品房预售合同规定的全部义务,对预售商品房的再行转让,不必征得预售人的同意,但事后应及时通知预售人知道,使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人,转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人,并了解原预购人履行合同情况。
5、预售的商品房转让需要签订转让合同,不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订合同将原商品房预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人,新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售商品房转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让,还是权利义务转让,都只是合同主体的变更,而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让,预售人拒绝重新签订预售合同,将阻止转让人对债权的处分权,故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同,预售转让合同依法成立后,具有不可逆转性,即新的法律关系形成,原预购人和新预购人均不得反悔,但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
二、预售商品房转让的程序
预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原商品房预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或银行出具的已付足约定的预购款的证明文书,到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续,对符合转让条件的,房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续,明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者,仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人,为预售后竣工的商品房产权人。


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漯河市人民政府办公室关于印发漯河市消防工作目标考核办法的通知

河南省漯河市人民政府办公室


漯河市人民政府办公室关于印发漯河市消防工作目标考核办法的通知




漯政办〔2003〕59号




各县、区人民政府,市政府各部门,直属及驻漯各单位:

   现将《漯河市消防工作目标考核办法》印发给你们,请即遵照执行。

  


漯河市人民政府办公室

   二○○三年七月二十五日

  


漯河市消防工作目标考核办法


  为进一步推动我市消防工作,强化目标管理,落实消防安全责任制和责任追究制,预防火灾和减少火灾危害,市政府决定自2003年度起将消防工作纳入市政府目标管理体系,实行量化考核,共计100分。具体办法如下:

  一、落实消防安全责任制和责任追究制(20分)。1、消防工作纳入政府综合工作目标;2、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》(公安部令第61号)得到深入贯彻落实;3、消防安全责任追究制度健全,对重、特大火灾事故责任人员的追究落实。

  二、公共消防设施建设(15分)。1、按照市政府《关于印发漯河市消防工作“十五”发展规划的通知》(漯政〔2001〕68号)的要求,逐步完成重点县(临颍县)、镇(郾城县召陵镇,临颍县杜曲镇、繁城镇,舞阳县北舞渡镇)消防规划的编制评审工作;2、按照“政府负责,落实规划,不欠新帐,快补旧帐,健全设施,加强管理”的要求,结合当地实际,制定公共消防设施建设计划,公共消防设施建设不断改善;3、加大对消防事业的财政投入,消防业务经费及时拨付,无挤占、挪用消防专项经费现象。

  三、城市社区消防建设(15分)。1、消防工作纳入城市社区建设,同规划、同检查、同考评。2、社区消防工作组织健全、制度落实,消防设施完善,消防安全检查按规定正常开展,社区消防安全环境不断完善;3、社区消防宣传教育效果明显。

  四、重大火灾隐患整改(20分)。1、重大火灾隐患整改责任明确,整改时限确定,整改措施到位,整改效果明显;2、对确属短期内难以整改的,专题研究,并提出针对性措施。

  五、消防监督执法(10分)。1、执法严格,程序规范,无该罚不罚或畸轻畸重问题,无行政败诉案件;2、适时组织开展消防安全专项治理,效果明显;3、公开办事制度,公开办事程序,公开处罚标准,无乱收费、乱罚款、乱摊派、乱检查现象。

  六、火灾事故(20分)。1、火灾死、伤指数增长率不超过全市平均值;2、全年无特大火灾事故。

  市公安局(公安消防支队)负责考核认定工作,考核认定结果报市政府。市政府对完成消防工作目标成绩突出的县区政府予以表彰;对因工作不力,未完成消防工作年度目标的,予以通报批评。

计算机软件保护条例

国务院


计算机软件保护条例

第一章 总 则

(2001年12月20日中华人民共和国国务院令第339号公布根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》第一次修订根据2013年1月30日《国务院关于修改〈计算机软件保护条例〉的决定》第二次修订)

第一条 为了保护计算机软件著作权人的权益,调整计算机软件在开发、传播和使用中发生的利益关系,鼓励计算机软件的开发与应用,促进软件产业和国民经济信息化的发展,根据《中华人民共和国著作权法》,制定本条例。
第二条 本条例所称计算机软件(以下简称软件),是指计算机程序及其有关文档。
第三条 本条例下列用语的含义:
(一)计算机程序,是指为了得到某种结果而可以由计算机等具有信息处理能力的装置执行的代码化指令序列,或者可以被自动转换成代码化指令序列的符号化指令序列或者符号化语句序列。同一计算机程序的源程序和目标程序为同一作品。
(二)文档,是指用来描述程序的内容、组成、设计、功能规格、开发情况、测试结果及使用方法的文字资料和图表等,如程序设计说明书、流程图、用户手册等。
(三)软件开发者,是指实际组织开发、直接进行开发,并对开发完成的软件承担责任的法人或者其他组织;或者依靠自己具有的条件独立完成软件开发,并对软件承担责任的自然人。
(四)软件著作权人,是指依照本条例的规定,对软件享有著作权的自然人、法人或者其他组织。
第四条 受本条例保护的软件必须由开发者独立开发,并已固定在某种有形物体上。
第五条 中国公民、法人或者其他组织对其所开发的软件,不论是否发表,依照本条例享有著作权。
外国人、无国籍人的软件首先在中国境内发行的,依照本条例享有著作权。
外国人、无国籍人的软件,依照其开发者所属国或者经常居住地国同中国签订的协议或者依照中国参加的国际条约享有的著作权,受本条例保护。
第六条 本条例对软件著作权的保护不延及开发软件所用的思想、处理过程、操作方法或者数学概念等。
第七条 软件著作权人可以向国务院著作权行政管理部门认定的软件登记机构办理登记。软件登记机构发放的登记证明文件是登记事项的初步证明。
办理软件登记应当缴纳费用。软件登记的收费标准由国务院著作权行政管理部门会同国务院价格主管部门规定。

第二章 软件著作权

第八条 软件著作权人享有下列各项权利:
(一)发表权,即决定软件是否公之于众的权利;
(二)署名权,即表明开发者身份,在软件上署名的权利;
(三)修改权,即对软件进行增补、删节,或者改变指令、语句顺序的权利;
(四)复制权,即将软件制作一份或者多份的权利;
(五)发行权,即以出售或者赠与方式向公众提供软件的原件或者复制件的权利;
(六)出租权,即有偿许可他人临时使用软件的权利,但是软件不是出租的主要标的的除外;
(七)信息网络传播权,即以有线或者无线方式向公众提供软件,使公众可以在其个人选定的时间和地点获得软件的权利;
(八)翻译权,即将原软件从一种自然语言文字转换成另一种自然语言文字的权利;
(九)应当由软件著作权人享有的其他权利。
软件著作权人可以许可他人行使其软件著作权,并有权获得报酬。
软件著作权人可以全部或者部分转让其软件著作权,并有权获得报酬。
第九条 软件著作权属于软件开发者,本条例另有规定的除外。
如无相反证明,在软件上署名的自然人、法人或者其他组织为开发者。
第十条 由两个以上的自然人、法人或者其他组织合作开发的软件,其著作权的归属由合作开发者签订书面合同约定。无书面合同或者合同未作明确约定,合作开发的软件可以分割使用的,开发者对各自开发的部分可以单独享有著作权;但是,行使著作权时,不得扩展到合作开发的软件整体的著作权。合作开发的软件不能分割使用的,其著作权由各合作开发者共同享有,通过协商一致行使;不能协商一致,又无正当理由的,任何一方不得阻止他方行使除转让权以外的其他权利,但是所得收益应当合理分配给所有合作开发者。
第十一条 接受他人委托开发的软件,其著作权的归属由委托人与受托人签订书面合同约定;无书面合同或者合同未作明确约定的,其著作权由受托人享有。
第十二条 由国家机关下达任务开发的软件,著作权的归属与行使由项目任务书或者合同规定;项目任务书或者合同中未作明确规定的,软件著作权由接受任务的法人或者其他组织享有。
第十三条 自然人在法人或者其他组织中任职期间所开发的软件有下列情形之一的,该软件著作权由该法人或者其他组织享有,该法人或者其他组织可以对开发软件的自然人进行奖励:
(一)针对本职工作中明确指定的开发目标所开发的软件;
(二)开发的软件是从事本职工作活动所预见的结果或者自然的结果;
(三)主要使用了法人或者其他组织的资金、专用设备、未公开的专门信息等物质技术条件所开发并由法人或者其他组织承担责任的软件。
第十四条 软件著作权自软件开发完成之日起产生。
自然人的软件著作权,保护期为自然人终生及其死亡后50年,截止于自然人死亡后第50年的12月31日;软件是合作开发的,截止于最后死亡的自然人死亡后第50年的12月31日。
法人或者其他组织的软件著作权,保护期为50年,截止于软件首次发表后第50年的12月31日,但软件自开发完成之日起50年内未发表的,本条例不再保护。
第十五条 软件著作权属于自然人的,该自然人死亡后,在软件著作权的保护期内,软件著作权的继承人可以依照《中华人民共和国继承法》的有关规定,继承本条例第八条规定的除署名权以外的其他权利。
软件著作权属于法人或者其他组织的,法人或者其他组织变更、终止后,其著作权在本条例规定的保护期内由承受其权利义务的法人或者其他组织享有;没有承受其权利义务的法人或者其他组织的,由国家享有。
第十六条 软件的合法复制品所有人享有下列权利:
(一)根据使用的需要把该软件装入计算机等具有信息处理能力的装置内;
(二)为了防止复制品损坏而制作备份复制品。这些备份复制品不得通过任何方式提供给他人使用,并在所有人丧失该合法复制品的所有权时,负责将备份复制品销毁;
(三)为了把该软件用于实际的计算机应用环境或者改进其功能、性能而进行必要的修改;但是,除合同另有约定外,未经该软件著作权人许可,不得向任何第三方提供修改后的软件。
第十七条 为了学习和研究软件内含的设计思想和原理,通过安装、显示、传输或者存储软件等方式使用软件的,可以不经软件著作权人许可,不向其支付报酬。

第三章 软件著作权的许可使用和转让

第十八条 许可他人行使软件著作权的,应当订立许可使用合同。
许可使用合同中软件著作权人未明确许可的权利,被许可人不得行使。
第十九条 许可他人专有行使软件著作权的,当事人应当订立书面合同。
没有订立书面合同或者合同中未明确约定为专有许可的,被许可行使的权利应当视为非专有权利。
第二十条 转让软件著作权的,当事人应当订立书面合同。
第二十一条 订立许可他人专有行使软件著作权的许可合同,或者订立转让软件著作权合同,可以向国务院著作权行政管理部门认定的软件登记机构登记。
第二十二条 中国公民、法人或者其他组织向外国人许可或者转让软件著作权的,应当遵守《中华人民共和国技术进出口管理条例》的有关规定。

第四章 法律责任

第二十三条 除《中华人民共和国著作权法》或者本条例另有规定外,有下列侵权行为的,应当根据情况,承担停止侵害、消除影响、赔礼道歉、赔偿损失等民事责任:
(一)未经软件著作权人许可,发表或者登记其软件的;
(二)将他人软件作为自己的软件发表或者登记的;
(三)未经合作者许可,将与他人合作开发的软件作为自己单独完成的软件发表或者登记的;
(四)在他人软件上署名或者更改他人软件上的署名的;
(五)未经软件著作权人许可,修改、翻译其软件的;
(六)其他侵犯软件著作权的行为。
第二十四条 除《中华人民共和国著作权法》、本条例或者其他法律、行政法规另有规定外,未经软件著作权人许可,有下列侵权行为的,应当根据情况,承担停止侵害、消除影响、赔礼道歉、赔偿损失等民事责任;同时损害社会公共利益的,由著作权行政管理部门责令停止侵权行为,没收违法所得,没收、销毁侵权复制品,可以并处罚款;情节严重的,著作权行政管理部门并可以没收主要用于制作侵权复制品的材料、工具、设备等;触犯刑律的,依照刑法关于侵犯著作权罪、销售侵权复制品罪的规定,依法追究刑事责任:
(一)复制或者部分复制著作权人的软件的;
(二)向公众发行、出租、通过信息网络传播著作权人的软件的;
(三)故意避开或者破坏著作权人为保护其软件著作权而采取的技术措施的;
(四)故意删除或者改变软件权利管理电子信息的;
(五)转让或者许可他人行使著作权人的软件著作权的。
有前款第一项或者第二项行为的,可以并处每件100元或者货值金额1倍以上5倍以下的罚款;有前款第三项、第四项或者第五项行为的,可以并处20万元以下的罚款。
第二十五条 侵犯软件著作权的赔偿数额,依照《中华人民共和国著作权法》第四十九条的规定确定。
第二十六条 软件著作权人有证据证明他人正在实施或者即将实施侵犯其权利的行为,如不及时制止,将会使其合法权益受到难以弥补的损害的,可以依照《中华人民共和国著作权法》第五十条的规定,在提起诉讼前向人民法院申请采取责令停止有关行为和财产保全的措施。
第二十七条 为了制止侵权行为,在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下,软件著作权人可以依照《中华人民共和国著作权法》第五十一条的规定,在提起诉讼前向人民法院申请保全证据。
第二十八条 软件复制品的出版者、制作者不能证明其出版、制作有合法授权的,或者软件复制品的发行者、出租者不能证明其发行、出租的复制品有合法来源的,应当承担法律责任。
第二十九条 软件开发者开发的软件,由于可供选用的表达方式有限而与已经存在的软件相似的,不构成对已经存在的软件的著作权的侵犯。
第三十条 软件的复制品持有人不知道也没有合理理由应当知道该软件是侵权复制品的,不承担赔偿责任;但是,应当停止使用、销毁该侵权复制品。如果停止使用并销毁该侵权复制品将给复制品使用人造成重大损失的,复制品使用人可以在向软件著作权人支付合理费用后继续使用。
第三十一条 软件著作权侵权纠纷可以调解。
软件著作权合同纠纷可以依据合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议,向仲裁机构申请仲裁。
当事人没有在合同中订立仲裁条款,事后又没有书面仲裁协议的,可以直接向人民法院提起诉讼。

第五章 附 则

第三十二条 本条例施行前发生的侵权行为,依照侵权行为发生时的国家有关规定处理。
第三十三条 本条例自2002年1月1日起施行。1991年6月4日国务院发布的《计算机软件保护条例》同时废止。



中华人民共和国国务院令
第632号

《国务院关于修改〈计算机软件保护条例〉的决定》已经2013年1月16日国务院第231次常务会议通过,现予公布,自2013年3月1日起施行。


总理 温家宝
                             2013年1月30日

国务院关于修改《计算机软件保护条例》的决定

国务院决定对《计算机软件保护条例》作如下修改:
将第二十四条第二款修改为:“有前款第一项或者第二项行为的,可以并处每件100元或者货值金额1倍以上5倍以下的罚款;有前款第三项、第四项或者第五项行为的,可以并处20万元以下的罚款。”
本决定自2013年3月1日起施行。《计算机软件保护条例》根据本决定作相应修改,重新公布。