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九江市燃气管理办法

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九江市燃气管理办法

江西省九江市人民政府


九江市人民政府令
第21号


《九江市燃气管理办法》已经2004年8月24日市人民政府第7次常务会议审议通过,现予发布。

市长:蔡晓明
二OO四年九月二十七日

九江市燃气管理办法


第一章 总则
第一条 为加强本市城镇燃气管理,规范燃气市场,维护燃气用户和经营单位的合法权益,保障人民生命财产安全,促进燃气事业健康发展,根据有关法律、法规和规章的规定,结合本市实际,制定本办法。
 第二条 本市行政区域内从事燃气规划、工程建设、经营、运输、贮配、使用、设施保护和燃气器具生产、销售、安装、维修、使用及安全管理活动的单位(含单位自建自用的燃气站点)和个人,应当遵守本办法。
 第三条 各级人民政府应当把燃气事业纳入国民经济和社会发展计划,贯彻安全第一、预防为主的方针,按照统一规划、合理布局、配套建设、保障供应、方便用户、建设和管理并重的原则发展燃气事业。鼓励多种经济成分参与燃气设施建设。鼓励燃气新技术开发、研究与运用。鼓励推广应用天然气等清洁燃料。
 第四条 市建设局是本市燃气行政主管部门(以下统称燃气主管部门),其所属的市燃气管理办公室负责燃气行业的日常监督管理工作。本市行政区域内依法成立的有关燃气事业的社会团体,其业务活动受市燃气主管部门指导。县(市、区)、庐山管理局建设行政主管部门是本行政区域内的燃气行政主管部门,负责本辖区内的燃气管理工作,在业务上受市燃气主管部门的指导。公安消防机构负责对燃气行业实施消防监督管理。
 质量技术监督部门负责燃气锅炉、压力容器、压力管道、钢瓶、槽车的安全监察和燃气计量器具、燃气设施和燃气器具产品的质量监督。安全生产监督管理部门负责对燃气行业的安全工作实施综合监督管理,指导、协调和监督各部门承担的安全监督管理工作。工商、物价、规划、交通等有关部门按照各自的职责,协同做好燃气管理工作。
 第二章 规划与建设
 第五条 燃气主管部门要根据国家产业政策、当地国民经济和社会发展的实际需要,编制燃气发展规划和近期计划,经规划部门综合平衡后,纳入城镇总体规划。在城乡建设中,应当按照燃气发展规划和近期计划要求配套建设燃气设施或者预留燃气设施建设用地。预留的燃气设施建设用地,不得改变用途。
第六条 新建、改建、扩建燃气工程项目以及销售点的布局,应当符合燃气发展规划和近期计划及国家有关技术规范,依法进行安全评价,再按规定办理有关手续。燃气设施的改动应当报燃气主管部门审批。
 第七条 燃气工程项目的总体设计方案应当符合《城镇燃气设计规范》和《建筑设计防火规范》等国家有关技术规范的要求。承担燃气工程的勘察设计、施工和监理单位必须具有相应的资质等级。
 严禁无证或者超越资质等级承担勘察设计、施工和监理业务。
 燃气工程建设选用的设备、材料,应当符合国家标准、行业标准。
 第八条 燃气工程竣工后,燃气主管部门应当督促建设单位向安全生产监督管理部门申请安全设施验收。建设单位应当组织勘察、设计、施工、监理等有关责任主体单位进行竣工验收,经验收合格并取得认可文件后,报工程所在地的燃气主管部门备案。
 燃气庭院管及户内燃气设施的验收,由燃气企业自行组织。
 第九条 对尚未安装管道燃气的高层民用建筑,具备市区管道供气条件的,应当采用市区管道供气;新建、在建住宅工程应当按照管道燃气专业规划要求,同时设计、建设配套的管道燃气设施,或者预留管道燃气设施、器具的安装位置。
 第十条 新建住宅,应当将管道燃气计量装置安装在住宅单元外的共用部位,但相关条件不具备的除外。
 第三章 燃气经营
 第十一条 管道燃气按燃气发展规划实行区域性统一经营;瓶装燃气在合理布局、总量控制、统一管理的前提下,实行多家经营。燃气经营依照建设部《市政公用事业特许经营管理办法》执行。
 第十二条 从事燃气生产、销售的企业和单位自建自用的燃气站点及燃气销售点(供、加气站)应当具备一定的条件。
 燃气生产企业应当具备下列条件:
(一)有符合国家燃气技术规范要求的燃气设施;
(二)有持续、稳定生产符合标准燃气的能力;
(三)有与生产规模相适应的自有资金;
(四)有固定的、符合安全条件的生产场所;
(五)有防泄漏、防火、防爆等安全管理制度;
(六)有与燃气生产规模相适应的专业技术、操作、管理人员;
 燃气销售企业应当具备下列条件:
(一)有符合标准的储存、充装、输配燃气的设备和燃气质量检测、燃气计量、消防、安全保护等设施;
(二)有来源稳定和符合标准的燃气气源;
(三)有供应相当于3000户以上居民用户正常使用燃气的经营能力;
(四)有与燃气供应规模相适应的自有资金;
(五)有固定的、符合安全条件的供应场所;
(六)有防泄漏、防火、防爆等安全管理制度;
(七)有与燃气供应规模相适应的专业技术、管理、操作、服务人员;
 单位自建自用燃气站点应符合前款规定的(一)、(二)、(四)、(五)、(六)、(七)项。燃气销售点(供、加气站)应当具备下列条件:
(一)有符合标准的固定站点设施;
(二)有符合标准的燃气计量、消防、安全保护等设施;
(三)有符合防泄漏、防火、防爆安全管理制度;
(四)有符合规定的营业制度;
(五)有经培训考核合格的操作、维修、服务人员。
 第十三条 申请设立燃气企业,必须进行安全评价,经市燃气主管部门审批后向工商行政管理部门办理工商注册登记。经营燃气充装业务的,还应当向质量技术监督部门申领《气体充装注册登记证》;经营燃气钢瓶检验业务的,还应当取得质量技术监督部门颁发的《气瓶检验许可证》。
 第十四条 燃气企业发生变更的,应当书面报告燃气主管部门,向工商部门办理变更登记。
 燃气企业停业的,应当在停业的九十日前,书面报告燃气主管部门,落实有关用户继续用气的相关措施。
 第十五条 燃气企业应当确保生产和供应的燃气质量符合国家规定的标准,确保燃气压力、燃气充装重量合格;不得无故停止供气。
 燃气主管部门应对燃气的成份、热值、压力和燃气的充装重量进行监测。
 第十六条 管道燃气企业应当遵守下列规定:
(一)必须保证给供气区内符合供气和用气条件的单位和个人供气;
(二)应当按照燃气质量、压力和计量标准,向用户不间断供气;与单位用户的安装使用供气合同另有约定的,从其约定;
(三)因燃气工程或者燃气设施计划检修需要停止供气时,应在72小时前予以公告。因供气设施临时检修需要停止供气时,除紧急情况外,应当提前24小时通知用户;
(四)因不可抗力或者燃气设施抢修等紧急情况,确需暂停供气或者降低燃气压力的,管道燃气企业应立即通知用户,同时向燃气主管部门报告,并采取不间断抢修措施,恢复正常供气;
(五)恢复供气应当在通气前予以公告,不得在晚上21时至次日早晨6时期间进行。连续停止供气超过24小时,管道燃气企业应当赔偿用户由此造成的直接经济损失,不可预见的情况除外。
 第十七条 瓶装燃气企业应当遵守下列规定:
(一)钢瓶充装后应当有计量标识;
(二)设置公平秤,接受用户监督,并按规定抽取残液;
(三)禁止使用超过法定期限、漏气、缺陷、超标等不合格和非国家标准的钢瓶;
(四)具有一定的气体储存能力和足够数量的自有产权气瓶。
 第十八条 燃气企业不得限定用户购买或变相购买其指定单位生产、销售的燃气器具和相关产品。
 第十九条 严禁违法、违规经营燃气的行为。
 任何单位和个人不得流动销售燃气。
 燃气企业不得向未办理经营手续的单位和个人提供经营性气源。
 第四章燃气设施
 第二十条 储运、输配燃气的储罐、槽车、液化气钢瓶等压力容器设备必须符合国家有关规范和标准,其安全附件必须齐全、可靠,并定期接受检验、校验。
 第二十一条 在国家规定的燃气输配管线上下或者两侧埋设其他地下管线和进行工程施工或地面挖掘的,应当符合有关技术标准和规范,并遵守管线工程规划和施工管理的有关规定,建设单位或者建设单位委托的施工单位,应当在建设开工前3日向燃气企业查明地下燃气设施的相关情况,燃气单位应当在3日内给予书面答复,并遵守下列规定:
(一)在施工现场划定安全保护范围,设定明显的施工标识,并通知燃气企业派员现场监护;
(二)不得动用机械设备进行推、铲、挖作业,不得挤压、碰撞管道燃气埋地管线设施,并采取保护措施确保管道燃气埋地管线设施不受损坏;
(三)确需动火作业的,应当按照有关安全管理、安全操作规程采取防范措施;
(四)施工中造成管道燃气埋地管线设施损坏、漏气的,应立即采取防护措施保护现场,通知燃气企业组织抢修;建设单位应当赔偿由此造成的损失。
 燃气企业进行管线施工应在开工前3日向其它管线铺设单位查明地下管线设施相关情况,地下管线铺设单位应当在3日内给予书面答复,并共同做好地下管线设施的保护工作。
 第二十二条 在燃气设施的安全保护范围内,禁止下列行为:
(一)建造建筑物、构筑物或者堆放物品;
(二)向管道燃气设施排放腐蚀性物体和易燃、易爆物质;
(三)未经批准开挖沟渠、挖坑取土或者种植深根作物;
(四)未经批准打桩或者顶进作业;
(五)其他损坏燃气设施或者危害燃气设施安全的活动。
 第二十三条 管道燃气设施的维修费用按下列规定承担:
(一)居民用户:以燃气计量表具的表前阀为界,表前阀前(含表前阀)的由供气单位承担,表前阀后由用户承担;
(二)工业及其他用户:中压管道供气用户以城市燃气中压管道支线阀门为界,自燃气供应厂(站)至支线阀门以前的(含支线阀门)由供气单位承担,支线阀门以后的(含调压室、调压器)由用户承担;低压管道气用户以围墙或者建筑物外缘为界,围墙或者建筑物以内的由用户承担。
 第二十四条 确需改动燃气设施的,建设单位应当征得燃气主管部门同意,并由燃气企业负责施工,所需费用由建设单位承担。
 第二十五条 销售的燃气器具,必须符合本市燃气使用要求,并提供法定检测机构进行的气源适配性检测报告。
 燃气器具的安装单位对不符合本市燃气使用要求的燃气器具应当拒绝安装。
 燃气器具安装、维修单位必须经市燃气主管部门备案。个人不得承揽燃气器具的安装、维修业务。
 燃气器具的生产、销售企业应当设立或者指定产品维修站点,向用户提供服务。
第五章 燃气使用
第二十六 条管道燃气企业应当与需要安装管道燃气的用户签订安装合同,明确双方权利和义务。管道燃气企业应当组织设计,在合同规定时限内安装完毕,并按合同要求及时通气。
 第二十七 条管道燃气用户需增加、减少、拆除、迁移、改造燃气设施,应当事先向燃气企业提出,由燃气企业负责实施,费用由用户承担。燃气企业应当向用户承诺提供限时服务。
 第二十八 条管道燃气用户更名、过户、停用或者非居民用户扩大用气规模,应当到燃气企业办理有关手续。
 第二十九 条管道燃气计量装置由具有资质的燃气安装企业负责安装,并符合设计规范。用户对管道燃气企业购置、安装的燃气计量装置的准确度有疑义的,可以向燃气企业提出,并共同向法定的计量检测机构申请校验或者直接向质量技术监督部门投诉。在规定的产品保修期内,误差超过法定标准的,由燃气企业承担校验费,退回多收的气费并免费更换合格的燃气计量装置;未超过标准的,由用户承担校验费。
 用户对非管道燃气企业购置、安装的燃气计量装置的准确度有疑义的,依照消费者权益保护、产品质量监督管理等法律、法规的规定办理。
 第三十条 管道燃气计量装置不能正常运转的,燃气企业应当自发现起24小时内与用户取得联系,并在双方约定的时间内及时修复。
 第三十一条 管道燃气用户发现管道燃气设施或者器具泄漏时,应当立即采取关阀停气、自然通风、避用明火等措施,同时告知燃气企业,并不得开启、关闭电器设备。
 第三十二条 燃气企业应当建立用户档案,设置用户联系、咨询和抢修抢险电话,抢修抢险电话应当有专人全天24小时值班。
 燃气企业对用户有关燃气设施或者燃气器具泄漏的报修要求,应当立即进行维修;对用户户内管道燃气设施或者器具故障的报修要求,应当在48小时内派人修复。
 第三十三条 燃气企业应当在经营场所或者在其向用户提供的燃气安全使用手册中公布服务标准、收费标准及依据。
 燃气用户有权就燃气经营的收费和服务标准向燃气企业查询,对不符合收费和服务标准的,可以向物价或者燃气主管部门投诉。
 第三十四条 管道燃气用户不通过管道燃气计量装置用气、采取其他方式使燃气计量装置不计量或者少计量的,其用气量按以下方法确定:
(一)不通过管道燃气计量装置的,按所接管道直径的计算流量乘以用气时间;
(二)通过管道燃气计量装置的,以燃气计量装置的最大额定流量乘以用气时间。
前款用气时间,居民用户按每日3小时计算,工业及其他用户按每日12小时计算。无法查明违法用气日期的,按180日计算。
第六章 安全管理
 第三十五条 燃气生产经营单位应当对本单位的燃气设施每两年进行一次安全评价,对重大危险源应当登记建档,进行定期检测、评估、监控,并制定应急预案。
 燃气生产经营单位应当按照国家有关规定将重大危险源、安全评价报告及应急预案报安全生产监督管理部门和有关部门备案。
 第三十六条 城市规划部门在审核新建、改建、扩建工程项目申请时,应当告知业主项目施工涉及的燃气设施安全保护范围。
 第三十七条 燃气生产经营单位新建、改建、扩建燃气建设工程项目的安全设施,必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用。安全设施投资应当纳入建设项目概算。燃气生产经营者应当保证安全生产条件所必须的资金投入。
 第三十八条 燃气企业的法定代表人应当对企业安全经营全面负责。
 燃气企业必须建立安全检查、维护维修、抢修制度,组织制订并实施事故紧急处置预案,健全燃气安全保障体系,防止燃气事故发生。
燃气企业应当配备专职人员及所需的设备、交通工具,对燃气设施进行巡回检查,及时发现和消除事故隐患,保证安全供气。
 第三十九条 燃气企业储罐区、气化站、供应站、加气站应当设置醒目的禁火标识,并按规定配备必要的消防设施和消防人员。
 管道燃气企业应当在管道燃气设施所在地的建筑物及重要设施上设置明显的警示标识。
 第四十条 燃气运输的管理应当按照国务院《危险化学品安全管理条例》的规定执行。
禁止利用槽车直接向钢瓶充装燃气。
 运输燃气带气钢瓶,其堆码不得超过两层,层与层之间应设隔垫。
 第四十一条 燃气企业应当向用户提供燃气安全使用手册,指导用户安全使用燃气。
 第四十二条 管道燃气用户应当严格遵守安全用气规定,发现燃气事故征兆、隐患,应当及时向燃气企业报告;燃气企业接到报告后,应当立即派员赶赴现场实施抢修,不得延误。
 第四十三条 燃气用户使用燃气应当符合燃气安全使用规则,禁止下列行为:
(一) 盗用管道燃气;
(二)管道燃气用户户内设施安装后未经燃气企业通气点火,擅自使用;
(三)擅自拆卸、安装、改装燃气设施;
(四)将燃气设施作为负重支架堆放、悬挂物品或者将燃气管道作为电器设备的接地导体;
(五)使用明火检查泄露;
(六)使用不合格的燃气器具;
(七)加热、摔砸燃气钢瓶或者使用时倒卧燃气钢瓶;
(八)倒灌瓶装燃气和倾倒残液;
(九)自行涂改、更换钢瓶检验标记和瓶体漆色;
(十)自行拆修钢瓶瓶阀、附件;
(十一)阻止燃气企业人员进行用气安全检查或者进户抄表等作业;
(十二)法律、法规禁止的其他行为。
 第四十四条 任何单位和个人不得有下列行为:
(一)破坏、盗窃燃气设施;
(二)擅自开启、关闭户外管道燃气阀门;
(三)无正当理由阻挠经批准的公共管道燃气工程项目施工安装;
(四)改变埋有管道燃气设施的路面承重状况;
(五)移动、覆盖、涂改、拆除、损坏燃气设施标识;
(六)法律、法规禁止的其他行为。
 第四十五条 任何单位和个人发现燃气引发的火灾、爆炸及人员中毒伤亡等事故,应当立即向有关部门和单位报告。接到报告的部门和单位应当立即派员进行抢修、抢险、抢救。
抢修、抢险人员对妨碍抢修、抢险的其他设施,可以采取必要的紧急避险措施,有关单位和个人应当配合,不得阻挠。对造成的财产损失,燃气企业应当给予相应的赔偿。燃气企业予以赔偿后,有权向造成抢修、抢险事故的责任者追偿。
 对燃气事故的处理,按国家有关规定执行。
 第七章 罚 则
 第四十六条 违反本办法规定,有下列行为之一的,由燃气主管部门责令停止违法行为、限期改正,并处以1万元以上3万元以下的罚款:
(一)新建、改建、扩建燃气工程项目以及销售点的布局,未办理相关手续的;
(二)未取得设计、施工资质或者未按照资质等级承担城市燃气工程的设计、施工任务的;
(三)未按照有关技术标准和规范设计、施工的;
(四)燃气工程未验收或者验收不合格投入使用的;
(五)建设单位未经燃气主管部门同意,改动燃气设施的;
(六)燃气企业设立、变更、停业未向燃气主管部门办理相关手续的。
 第四十七条 违反本办法规定,有下列行为之一的,由燃气主管部门给予警告,责令限期改正,并可处1万元以上3万元以下罚款:
(一)生产和供应的燃气质量、压力不符合国家标准及无故停止供气的;
(二)用槽车直接向钢瓶充装燃气的;
(三)给超过检验期限和检验不合格钢瓶充装燃气的;
(四)限定用户到指定的地点购买指定的燃气器具的;
(五)燃气计量装置采用不符合国家计量标准及未按照规定定期进行校验的。
 第四十八条 燃气企业违反本办法,由燃气主管部门处1000元以下罚款,由此造成用户损失的,用户有权请求赔偿:
(一) 因施工、维修不能正常供气,未在24小时前通知用户的;
(二) 未按照规定时限处理用户报修的。
 第四十九条 违反本办法规定,有下列行为之一的,由燃气主管部门责令停止违法行为,恢复原状,赔偿损失,并处500元以上3万元以下的罚款:
(一)在燃气设施安全保护范围内修建建筑物、构筑物或者堆放物品和挖坑、取土的;
(二)无正当理由阻挠批准的公共管道燃气工程项目施工安装的;
(三)擅自拆卸、安装、改装燃气设施的;
(四)倒灌瓶装燃气和倾倒残液的;
(五)盗用燃气的;
(六)擅自涂改、更换钢瓶检验标记、瓶体漆色标识及未加封口的;
(七)对燃气钢瓶加热的;
(八)销售的燃气器具无法定检测机构出具的当地气源适配性检测报告的。
 第五十条 违反本办法规定,有下列行为之一的单位和个人,由燃气主管部门给予警告,责令改正,情节严重的,可并处200元以下罚款:
(一) 擅自开启、关闭户外管道燃气阀门;
(二) 在燃气设施的安全保护范围内从事危害燃气设施安全的活动;
(三) 改变埋有管道燃气设施的路面承重状况;
(四) 向管道燃气设施排放腐蚀性物体和易燃、易爆物质;
(五) 移动、覆盖、涂改、拆除、损坏燃气设施标识。
 第五十一条 违反本办法的其他行为,依法应当予以处罚的,由有关部门依法处罚。
 第五十二条 燃气主管部门和其他有关部门工作人员滥用职权,徇私舞弊、玩忽职守的,由其所在单位或者上级主管机关依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
 第八章附则
 第五十三条 本办法所称的燃气是指液化石油气、人工煤气、天然气等气体燃料的总称。
本办法所称燃气设施是指燃气生产、储存、灌装、运输、输配、供应的各种设备、管道及其附属设施。
 第五十四条 本办法自2004年11月1日起施行。


             农村大额赔偿纠纷调解浅议

      云南省禄劝彝族苗族自治县司法局中屏司法所所长 李选君(13700615495)

  传统的农村纠纷一般不涉及或很少涉及经济赔偿,近年来常有一些纠纷涉及较大数额的经济赔偿,特别是乡镇调委会会接到要求赔偿几万甚至上百万的调解申请,远超出了“家长里短、盆大碗小”的农村民间纠纷范围,但事关稳定又不能以“上法院去”一推了之。其调解的基本方法、基本风格都与传统纠纷调解有所区别。本文以“农村大额赔偿纠纷”指称发生于村民间或村民与企业、外地客商、外来人员之间的标的一万元以上的人身、财产损害赔偿纠纷,并结合工作经验对这类农村纠纷作一点初步探讨。

  一、农村大额赔偿纠纷的产生背景

1、农民自用机动车大幅增加。随着农用车和摩托的逐渐普及,农村出现交通事故的频率大幅提高。

2、农民自建楼房违法发包现象日益突出。由于农村村民自建洋房投资额一般在二十万元以下,建筑公司不愿承包,农民只好承包给无资质的施工队,安全保障措施难于到位,发生安全事故的几率较高。

3、农村基础设施项目增多,施工企业与打工的农民之间发生工伤保险待遇纠纷也大量产生。

4、国家建设项目或企业的大型开发项目涉及征用农户土地,大量的征地补偿费兑现给农户后,村民之间村民与荒山承包人之间常常发生争议。

5、农村集镇土地大幅升值,村民之间常为宅基地使用权、土地承包经营权发生争议。



二、农村大额赔偿纠纷类别

1、机动车交通事故责任纠纷。

2、提供劳务者受害责任纠纷。

3、工伤保险待遇纠纷。

4、环境污染损害纠纷。

5、征地补偿纠纷。

6、小集镇范围内宅基地使用权、土地承包经营权的侵权纠纷

三、农村大额赔偿纠纷的特点

1、社会影响面大。这类纠纷发生、调处、各方诉求、调解结果都在乡镇范围内成为口口相传的“新闻线索”,甚至纠纷双方的态度都会成为道德评价的对象。调解结果,在乡镇范围内成为日后的“判例”,成为村民了结类似纠纷的重要参考依据。人民调解员特别是主调解员也会随之变成公众人物,受到广泛关注。

2、村民参与度高。纠纷的发生往往成为社会事件,以自然村为单位的村民往往为一方当事人“鼓与呼”,成为村民对公共事务处理的一种重要参与方式。与传统的地界、坟山纠纷容易引起械斗不同,在“事件”中,族人、亲戚反而比较冷静,参与的村民都用相对正式的渠道向调委会表达观点,即便采用极端的方法也只限于公众能容忍的范围,如采取停尸路中阻塞交通等手段时也会采取时通时阻、对特殊车辆让道等方法,调解失败的不良后果是集体上访而不会是群众性的械斗。

3、政府压力大。纠纷的发生因其社会性给政府带来强大的压力,但纠纷的解决又无法通过纯“官方”的途径实现,乡镇人民调解委员会逐渐以社会组织的面目出现在公众视野中,其半官半民的身份恰好比较适应纠纷调解者的角色,所以政府会对调解给予物质和社会资源的支持,并与调解员保持必要的沟通,从社会稳定的角度表达政府对调解结果的期望。

4、调解过程长。这类纠纷一旦发生,调解员三言两语个把小时解决问题的可能性几乎没有,往往是少则一天,多则十日。因双方都要对对方“探底”,对自己的期望值进行调整,在这个过程中不只调解员使用调解技巧,纠纷双方也在使用调解技巧,甚至不断调整调解策略,调委会开会讨论调解策略时,纠纷双方也各自在开会讨论调解策略。调解到后期会变成有第三方主持的谈判。

5、调解资源占用较大。纠纷发生后,乡镇调解委员会在政府的支持下会调用乡镇范围内适当的调解员参与调解,对纠纷当事人有影响力的乡绅需要政府动用社会资源进行劝说,调解员要与幕后“关键人物”对诉求合理性进行对话。特别是一方当事人有政府背景时需要政府去“消除”背景。

6、调解成功率高。与传统的民间纠纷相比,农村大额赔偿纠纷的调解成功率非常高,一年内成功率百分之百都很正常。纠纷双方在调解过程中情绪化的表现都有某种程度的表演色彩,双方往往保持高度理性,都要在调解中将自己的利益最大化。

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关于预购房屋再转让合同效力的思考

张延岭

本文所指预购房屋再转让,指预购人将购买的预售商品房在尚未取得权属证书之前,与买受人签订转让合同,待预购人取得房产证后再将该房转移过户于买受人。本文所要讨论的问题,主要为该预购房屋再转让合同究竟有效抑或无效。下面就该问题谈谈本人的几点拙见,以求教于各位业界同仁。
一、对《城市房地产管理法》第三十七条和第四十五规定的理解。
探讨预购房屋再转让合同究竟有效抑或无效,必须首先提到我国《城市房地产管理法》第三十七条规定,该条内容为:“第三十七条 :下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”
目前多数观点根据该条规定认为,在“未依法登记领取权属证书”之前,预购人将其购买的房屋再行转让,违背了该条强制性法律规定,其所签预购房屋再转让合同应为无效。
本人持不同意见,认为预购房屋再转让合同应为有效。首先我认为必须弄清该第三十七条规定中该“转让”概念的含义,虽然该条规定“下列房地产,不得转让”,但该法第三十六条又规定:“房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”因此,“房地产转让”应包括签订合同、付款、交付房屋、过户转移等系列行为,所谓“不得转让”应指上述系列行为的不能彻底完成,即使签订了合同,也不能办理过户转移,也不能发生所有权转移的效力,即合同履行不能,但不能据此认为禁止签订转让“未依法登记领取权属证书”房屋的转让合同或所签合同应为无效。值得注意的是,该类合同中,双方对“尚未登记领取权属证书”是明知的,而且往往约定了出卖人尽快办理房产证然后逐步过户到买受人名下等有关内容。因此,从合同内容看,它是一个对双方系列行为进行约束的合同,当事双方对交易的风险和各自的权利义务是知晓和同意的,如果轻易认定合同无效,其关于出卖人尽快办理房产证的约定岂不亦为无效?如此势必违背了合同的意思自治原则!此外,实践中,该观点也助长了出卖人常常以合同无效为由进行反悔的行为。
另外,也有人将该类合同折衷理解为付生效条件的合同,即当出卖人取得自己的产权证时,该再转让合同始生效,当出卖人故意不办理产权证而阻止条件生效时,应视为合同已经生效。该观点从实践中来讲,不失为一种解决上述问题的折衷办法。本文对此不作具体分析。
不得不提到《城市房地产管理法》第四十五条:“ 商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。” 从此条的立法含义可以看出,预售商品房再行转让应该是允许的,否则,应直接明令禁止。其实,《城市房地产管理法》(草案)中曾明文规定禁止预售房再转让,但该法正式颁布时,却又改写为上述第45条规定,由此也可看出我国法律对预售房再转让予以认可的基本精神。
目前,某些人为了合理解决上述实践问题,在坚持认为转让尚未登记领取权属证书之房屋的合同应为无效的基础上,认为《城市房地产管理法》第四十五条规定实际指预售合同债权或债务的转让。本人认为,关于合同债权债务的转让,合同法或民法通则均有明确规定,作为商品房预售合同债权与债务的转让,其并无特别例外之处,无需在《城市房地产管理法》中另行规定。另外,合同债权债务的转让,属于特定的法律概念,如果该《城市房地产管理法》第四十五条规定包含此含义,应直接引用该法律概念,但该条款恰恰叙述的是“预售商品房的再行转让”,而非预售合同的转让。此外,债权的转让,应通知债务人,债权债务的转让,应取得合同另一方的同意,而实践中预购房屋再转让合同的当事人仅有二方,并无预售人,而且预购房屋再转让合同一般约定了出卖人尽快办理房产证然后逐步过户到买受人名下等内容。因此,个人认为,预售房屋再转让与预售合同债权债务转让是不同的法律概念和法律事实,将“预售房屋再转让”理解为“债权债务转让说”实际是对现实生活的曲意回避和对当事人合意的严重违背。
二、对预购房屋再转让合同效力的法理分析
本人认为,预购房屋再转让合同无效说,没有严格区分物权变动的原因与结果,未能对合同的效力与合同的履行进行区别。转让合同是房屋所有权发生变动的原因,房屋产权能否发生变动则属于所有权变动的结果。就合同的时间程序而言,可分为合同的成立、生效、合同的履行以及合同的消灭等阶段。转让尚未取得权属证书的房屋,仅对房屋产权能否顺利发生转移,即对合同的履行有所影响,但不能决定合同是否有效。合同的效力仅仅取决于当事人的意思是否真实以及是否满足法定的无效原因。预购房屋再转让合同本身是有效的,即使该合同最后不能彻底履行完毕,也不应因此而否定该合同的效力。
虽然我国合同法不承认物权行为的独立性和无因性,但立法上已经接受“区分物权变动的原因与结果”的原则。合同法第135条的规定就是该原则的具体体现,该条规定:第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。《中国物权法草案建议稿》第7条也明确肯定了上述区分原则:“以发生物权变动为目的的原因行为,自合法成立之时生效。在不能发生物权变动的结果时,有过错的当事人应当承担违约责任。” 此外,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定:“ 依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《城市房地产管理法》第六十条规定:“ 房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。”该法第六十一条规定:“ 房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的,应当依照本章规定办理过户登记。”上述法律规定均明确体现了“区分物权变动的原因与结果”之原则。
此外,从比较法解释角度看,国际统一私法协会1994年《国际商事合同通则》第3.3条(自始不能)第二款规定:“合同订立之时一方当事人无权处置与合同相关联之财产的事实本身,不影响合同的效力。”《欧洲合同法原则》第4:102条也规定:“仅仅由于合同成立时所负债务的履行不能或由于一方当事人无权处分合同关联的财产,合同并不无效。”从上述有关规定看,出卖人签约时是否取得标的物的所有权,并不影响合同的效力,如果出卖人最终仍不能取得转让物的所有权,应按合同履行不能承担违约责任。参照上述规定,预购房屋再转让合同,其标的价值较大,合同履行过程较长,因此,更有必要认定该类合同一旦签订即可合法生效。
   三、预购房屋再转让合同效力的现实意义
有观点认为,禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋,可以预防房屋买卖投机,抑制炒楼花的蔓延。笔者认为不尽然,原因如下:1、事实上,现实生活中该种转让行为甚多,该种观点所体现的立法意图并未得以实现。3、在房地产市场发展初期,禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋,可能起到一定的稳定经济秩序的作用,但当房地产市场经济发展到一定程度,对市场经济秩序的稳定可能更需要市场因素的自然调解,而且,如果一味坚持禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋,则可能对市场的稳定和发展起到破坏和阻碍作用。4、禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋,必然迫使当事人进而规避采取转让预售合同债权或债务的方式,其恰恰又助长了另一种“炒楼花”的行为,而且后者操作更为直接、经济、方便,发展商也常常乐意配合(多采取收取合同转让更名费用的配合方式),其发展势头甚猛,更不得不注意的是,它减少了一道产权过户程序,从而使国家丧失了大量的契税、营业税等各种税费。
另外,如果说禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋,其目的之一是为了抑制出卖人的转让行为,但事实却相反,它恰恰助长了出卖人在房价上涨后常常以合同无效为由进行反悔的行为,而最终受害的确是善意买受人。如果任由当事人以合同无效为由进行反悔,将更加不利于市场交易秩序的稳定和发展,而且给对方造成极大损失。我们知道,在合同无效情况下,只能追究对方的缔约过失责任,相反,在合同有效的基础上,将使守约方的救济手段更加丰富,既可以选择请求继续履行合同,也可以选择解除合同并追究对方违约责任。违约责任的承担包括赔偿合同履行利益等,与合同无效缔约过失责任二者相比较,前者更加有利于保护善意交易一方的利益。此外,个人认为,如果预购人直接将其预购房屋作为自己的房屋,并未告知买受人尚未办理权属证书之事宜,并直接约定付款过户等,对买受人隐瞒了一定的交易风险(如开发商违约拒绝交付等),受让人也可考虑以欺诈为由申请撤销等,该问题应具体问题具体分析,本文不作论述。
鉴于能否继续履行预购房屋转让合同还取决于开发商与预购人之间房屋购销合同关系的全部履行,如果因开发商违约等各种原因致使预购人不能顺利取得产权证书,则预购房屋再转让合同即使有效也无法继续履行,因此,当预购人以种种理由拒绝继续履行预购房屋再转让合同时,作为受让人最好选择追究预购人不能继续履行合同的违约责任。当然,如果预购人已经付清房款、实际入住且具备办理权属登记的条件或正在申请办理权属登记,受让人也可以根据实际情况选择请求继续履行预购房屋再转让合同。

综上所述, 唯有严格区分物权变动的原因与结果,将合同的履行与合同的效力注意分开,才能更好的平衡静的安全即所有权的安全和动的安全即交易的安全。承认预购房屋再转让合同有效,将更有利于保护诚信和善意,打击恶意和欺诈,既不损害所有人的财产所有权,而且更加利于鼓励和刺激市场交易的发展,并可抑制市场投机行为的发生。