湖南省物价局、湖南省建设厅关于发布《湖南省物业服务收费管理实施办法》的通知
湖南省物价局 湖南省建设厅
湖南省物价局、湖南省建设厅关于发布《湖南省物业服务收费管理实施办法》的通知
湘价服〔２００４〕１７８号
各市、州、县物价局、房地产局：
为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，逐步建立市场化、社会化、专业化的物业管理机制，促进我省物业服务健康、有序发展，根据《价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》和《湖南省服务价格管理条例》的规定，制定了《湖南省物业服务收费管理实施办法》，现印发给你们，请结合当地实际认真贯彻执行。
附：《湖南省物业服务收费管理实施办法》
湖南省物价局 湖南省建设厅
二○○四年十二月十日
附件：
湖南省物业服务收费管理实施办法
第一条 为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，逐步建立市场化、社会化、专业化的物业管理机制，根据《价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》和《湖南省服务价格管理条例》的规定，制定本实施办法。
第二条 本实施办法适用于本省行政区域内实施物业管理的服务收费。
本实施办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对住宅、非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，提供其它与委托人生活、公众服务相关的服务，向业主(使用人)所收取的费用。
第三条 国家提供业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制，选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条 物业服务收费实行统一政策、分级管理。省价格行政部门会同省建设行政部门负责制定本省物业服务收费的政策，指导、协调全省物业服务收费管理和监督工作。
市、州、县政府价格行政部门会同同级房地产行政部门负责当地行政区域内物业服务收费的日常管理和监督工作。
第五条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第六条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
第七条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
１、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
２、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括二次供水、加压设备的维护保养费用、电梯(中央空调)的运行维护费用、消防、监控、智能化等设施的运行费用
３、用于物业管理办公费用和固定资产折旧费用；
４、物业管理区域环境卫生清洁费用；
５、物业管理区域绿化养护费用；
６、物业管理区域秩序维护费用；
７、公用水电费用；
８、物业共用部位、共用设施设备费用；
９、开展必要的社区文体活动的费用；
１０、经物业服务合同约定或业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第八条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
第九条 物业服务收费采取酬金制方式的，可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计，审计费用列入成本开支。
物业管理企业应当向全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，同时接受业主或者业主大会的质询。
第十条 物业服务收费，根据物业管理企业所提供服务的性质、项目、内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价管理。
第十一条 物业服务费用采用包干制的，住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价管理。
住宅区公共性物业服务收费，是指物业管理企业对住宅区的清洁卫生、绿化养护、秩序维护，房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等提供服务所收取的费用。
物业管理区域清洁卫生，是指对住宅区内道路、楼宇内公共走廊、通道、电梯间、停车场、公用厕所的清扫保洁，室外上下水管道的清理，化粪池(井)的淤塞清掏，蓄水池(水塔)的定清洗消毒以及垃圾清运至转运站等。
物业管理区域绿化养护，是指对住宅区域栽种的花草、树木、园林小品的定期修剪、喷药、浇水，美化管理区域环境等。
物业管理区域秩序维护，是指配备专职人员值勤巡逻，维护管理区域正常生活秩序等。
房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，是指对住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等和住宅区内或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住宅销售价格的公用下水管道、落水管、电梯、天线、照明、消防设施、道路、围墙、路灯、沟渠、池、井、非经营型车场车库、公益性文件设施以及设备设施使用的房屋等的维修、养护、管理，以保障其处于正常运行或良好备用状态。不包括上述房屋及配套的设施设备和相关场地的大修、中修和更新改造。
第十二条 物业服务费用采用酬金制的，及别墅小区、办公写字楼、工业、商业等非住宅物业服务收费，均实行市场调节价管理，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定收费项目、收费标准和收费方式。
特约服务实行市场调节价管理，收费标准由服务的提供方和接受方约定。特约服务费是指物业管理企业接受个别业主委托，为其提供公共性物业服务合同以外的服务所收取的费用。物业管理企业向委托人提供的其它特约服务，其服务收费由双方当事人遵循公平、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。
各级价格、房地产行政部门应加强对实行市场调节价格管理的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。
第十三条 住宅区前期物业管理的公共物业服务收费实行政府指导价。物业管理企业或开发建设单位应到所在地价格行政部门和房地产行政部门办理前期物业管理收费申报登记。开发建设单位与物业买受人的买卖合同应当包含符合本规定的书面的前期物业服务合同，约定物业服务内容、服务规范、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
鼓励开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业，以招投标方式确定的物业服务收费应报当地价格行政部门和房地产行政部门备案。价格行政部门和房地产行政部门应加强对招投标过程及之后价格行为的监督和指导，及时纠正和依法查处各种违规违法行为。
实行政府指导价的前期物业管理住宅区，因开发建设单位原因分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的公共性物业服务费应低于规定标准，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。
第十四条 业主大会、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止，具体收费标准由业主大会、业主委员会与物业管理企业根据平等互利、质价相符的原则在政府指导价范围内通过物业服务合同约定。
第十五条 物业管理区域内的车辆停放服务收费，按照政府价格行政管理部门的有关规定执行。其中住宅区内设有固定停车场、停车棚或经业主大会同意划定的固定停车位，并有专人看管的，方可收取车辆停放服务费。车辆停放服务收费实行政府指导价，由政府价格行政部门管理。
第十六条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十七条 业主(使用人)对房屋进行装修，装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业申请登记。装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，物业管理企业按照住宅室内装饰装修管理服务协议可向业主(使用人)收取以下费用：
(一)装修管理服务费：按房屋建筑面积和装修工期在装修完工后一次性向业主收取。装修管理费主要用于装修期间各种设备、设施的能源消耗、装修管理服务、各种资料的制作等的费用。
(二)装修垃圾清运费：业主委托物业管理企业清运装修产生的垃圾，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定。
(三)出入证件工本费：物业管理企业对出入人员实行证件或登记查询管理的小区，可对装修工人出入实行持证限期管理，并收取证件工本费。
(四)装修押金：根据住宅内装饰装修管理服务协议一次性向业主或装饰装修企业收取。装修押金用于补偿装修期间损坏的共同部位(公共走廊、墙面等)修复和承担违约责任，其余部分在装饰装修工程完成，物业管理企业验收认可后全额退回。
除上述费用外，物业管理单位不得收取诸如电梯使用费、楼道维修费等与装修相关的其它任何费用。
第十八条 有关单位向物业管理区域内提供水、电、煤(燃)气、热、电讯、有线电视等服务，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，不得乱加价、乱收费，并直接向最终用户收费。需要委托物业管理企业代抄表、代收费的，委托单位应当与物业管理企业签订委托代收、代缴合同，并向物业管理企业支付不超过5%的代理服务费。
第十九条 非常用的公共设施如备用电源、柴油机发电机组、自备供水加压泵、消防设施等专项服务，其服务方式、时间和收费标准应在物业服务合同中约定。
第二十条 物业管理区域内公共设施专项用电要实行管理区内分类分表计算，业主(使用人)共同负担的原则。管理区内路灯、楼梯间照明用电、电梯运行电费在公共性服务费中列支；
管理区内装饰用彩灯、射灯等用电费用由业主(使用人)共同负担。
为供热、中央空调等动力设备发生的能源费用、运行维护费用应分别计入其供应价格中，不得另外向业主(使用人)收取。
第二十一条 物业服务费按照法定产权面积计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办理房产证的，按购房合同标明的建筑面积计算。另有约定的从其规定。
物业服务费由物业管理企业向业主收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
物业验收合格后，已办理入住手续的物业，物业服务费由物业买受人交纳；物业验收合格后，开发建设单位根据购房合同要求，书面通知买受人办理入住手续，物业买受人无正当理由，拖延办理入住手续的，物业管理费从开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始计收，由物业买受人交纳。
已办理入住手续但未入住或未使用的物业，物业服务费按规定标准扣除清洁卫生费用后交纳，具体扣除标准由物业管理企业与业主大会、业主委员会协商确定。
物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但预收期限一般不得超过十二个月。
第二十二条 实行政府指导价格管理的物业服务，由省建设行政部门、省价格行政部门统一制定物业管理服务收费服务等级标准(见附表一)，省价格行政部门、省建设行政部门统一制定全省住宅小区公共性物业服务等级基准价、浮动幅度及其他有关收费指导标准(2005年度指导标准见附件二)，并定期公布。
各市、州、县(市)价格行政部门会同房地产行政部门可结合当地实际，听取包括业主代表的意见后，根据当地物业服务成本、法定税费和物业管理企业不超过８％的利润率，在省统一制定的公共性物业管理基准价和浮动幅度内，制定当地的公共性物业服务收费指导标准，并定期公布。
物业管理企业和业主大会、业主委员会可在物业服务收费指导标准的基础上，根据小区规模、服务质量(获优秀物业管理称号及住户满意度等情况)、物业新旧程度等因素，在上下２０％的幅度内确定实际执行标准。
第二十三条 实行政府指导价的前期物业管理服务收费应由物业管理企业向所在地价格行政部门和房地产行政部门申报登记，实行政府指导价的其余物业管理服务收费由物业管理企业向所在地价格行政部门和房地产行政部门备案登记。
申报登记备案的程序为：物业管理企业根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向所在地的市、县价格行政部门和房地产行政部门申报，填报《住宅小区公共性物业服务费申报登记备案表》(见附表三)，提供物业管理资质证书、工商营业执照等有关资料(存复印件)，由价格行政部门和房地产行政部门现场查验，核定相应等级档次的收费标准。其中经小区业主大会或业主委员会同意的收费标准，价格行政部门和房地产行政部门可不进行现场查验，直接在《住宅小区公共性物业服务费申报登记备案表》相关栏目内签署备案意见。
第二十四条 机关事业单位办公楼、住宅小区的物业服务，应尽快推行社会化改革，将物业服务补贴货币化。物业服务尚未实行企业化经营的，原则上不得收费。依照有关规定推行物业服务社会化改革需要收费的，应明确过渡收费期限，经由当地同级价格行政部门会同当地同级机关事务管理部门和当地房地产行政部门同意，并参照上述申报登记备案程序办理。
第二十五条 物业服务收费实行价格登记证和收费公示制度。凡属政府指导价的物业服务收费，物业管理企业应持经价格行政部门和房地产行政部门签署意见的《住宅小区公共性物业服务费申报登记备案表》，向价格行政部门办理《湖南省服务价格登记证》，凭证到地税部门领取收费票据，凭证凭票方可收费。
物业管理企业应在物业管理区域内的显著位置，将物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准(含基准收费标准、允许浮动幅度、实际收费标准)和代收的水、电、气、热、通讯、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据、价格举报电话１２３５８等进行公示。对需由业主(使用人)分摊的费用，应当公布具体的分摊原则及计算方法，接受业主的监督和质询。
第二十六条 物业管理企业按规定向业主或使用人收取了物业服务费的，其它任何单位和个人不得再重复收取性质相同的费用。
未经委托人委托，物业管理企业自行提供服务，需收取费用的，委托人有权拒付。
第二十七条 物业管理企业不承担收取自身不提供管理或服务的费用。社区及有关部门(单位)在物业管理区域内向业主(使用人)收取费用的，须持合法有效文件自行向业主(使用人)收取。
第二十八条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。对同一物业管理区域内相同的物业，禁止价格歧视，物业管理企业不得区分业主身份实行不同的收费标准。
物业管理企业将物业服务合同中部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。
第二十九条 物业管理企业不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。也不得向业主(使用人)收取未予标明的任何收费、押金、保证金等费用。
第三十条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳本金及滞纳金；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主(使用人)须结清物业服务费用。
第三十一条 价格行政部门会同房地产行政部门，应当加强对物业管理企业的服务收费项目、内容、标准的监督。
物业管理企业有下列行为之一者，由价格行政部门或房地产行政部门依据《价格法》、《物业管理条例》、《湖南省服务价格管理条例》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚：
１、擅自提高收费标准的；
２、擅自设立收费项目乱收费的；
３、不具备物业管理服务资质实施收费的；
４、应办理而未办理《湖南省服务价格登记证》实施收费的；
５、不按规定实行明码标价或收费公示的；
６、提供服务质价不符的，只收费不服务或多收费少服务的；
７、法律、法规明令禁止的其它不正当价格行为。
第三十二条 价格行政部门、房地产行政部门未按照《价格法》、《物业管理条例》和本实施办法管理和监督物业服务收费的，由上级价格行政部门、房地产行政部门纠正，并依法对有关责任人做出处理。
第三十三条 本实施办法由省物价局、省建设厅负责解释。自２００５年１月１日起执行，本实施办法发布之前的有关规定与本实施办法相抵触的，一律以本办法为准。
合同实务指南（四）
---为合同实务工作者创作（共四部分）
作者 李少华
北京奕明律师事务所合同法律事务部首席律师
合同律师网www.hetonglvshi.com
61质量责任条款
《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理的选择要求对方修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬等违约责任。”这正是一条任意性条款。当事人有约定的依约定。
《合同法》第一百四十八条规定因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损灭失的风险由出卖人承担。
可见，合同法中对“拒收”的条件要求是严格的：需是“质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的”。如果，对方的产品出现了质量上的较小的瑕疵，不至于不能实现合同的，依法不能拒收。但如果，我们在合同中约定了，只要不符合合同约定的质量要求就有权拒收，那就不同了。
质量责任条款务必约定合同解除权。交付的产品发现质量瑕疵，如在合同中未约定合同解除权，那么当事人只能向对方提出质量瑕疵异议要求解决，并只有在对方交付产品的质量瑕疵足以导致合同目的无法实现时才能解除合同。一般情况下都会使收货方陷入被动。如果，收货方在合同中约定了合同的解除权，当对方交付的产品具有一定程度的质量瑕疵时就可直接解除合同，而不是足以致不能实现合同目的时方才可解除合同。另一方面，即使你无意解除合同，该合同中约定的合同解除权，你会在质量问题谈判中占有明显优势。
质量责任条款要注意与质量要求的衔接，切勿在质量责任部分再出现不同的质量要求，直接引用即可。
例示如下：
4.质量责任：
4.2乙方向甲方交付的租赁物不符合 条规定的质量要求，甲方享有以下权利：
4.2.1拒收。
4.2.2要求减少价款
4.2.3要求乙方予以退换，因退换而发生的费用由乙方承担。
4.2.4部分或全部解除合同，同时有权要求对方承担产品瑕疵造成的损害。
62交付条款
交付条款主要确定的是双方当事人如何实现标的物的交付，双方在交付过程中的权利义务。
交付时间：如果可以明确的约定交付时间，就直接约定具体的时间点。如果在要求在某一时间以前，或者在某一期间内，就应当明确约定交付期间。如果订立合同当时，交付的时间尚不能确定的，可约定由一当事人之通知确定交付时间，但一般应明确提前通知的时间，以给对方必要的准备时间。
交付地点：当事人应当明确约定交付的地点，明确程度以达到可确定、可执行为原则。有时双方当事人在合同中约定甲方处，或约定某市某区，则难以实现规范目的。
验收：产品运至交货地点后，供货人依约定交付货物，则收货人应按约定接收。而在接收时必不可少的应当进行验收。法律无意特别保护粗心人的疏忽大意。
验收注重的是产品的数量、及表面质量。除产品质量一目了然外，验收条款与质量检验条款应当明确区分。验收、确认仅是对于产品依合同约定的验收和查数方法可以并应当明知的表面数量及质量的确认。不代表对于产品数量或质量的无条件的承认，或对质量瑕疵请求权的放弃。
卖方追求的是交付、验收后对产品质量概不负责，而买方则追求但有瑕疵不受其制。
收货确认：收货确认是指作为卖方向买方依合同的约定交付了符合合同约定的产口。买方依合同约定、交易习惯、或诚信原则应当向对方出具凭据，确认收到货物的具体事实。卖方持收货单据证明其已依合同约定履行了合同约定的交付义务。
迟延交付责任：对于合同的主权利义务一定要与责任相结合。无责任的约定是没有意义的。对于收货人而言，交付的时间是非常重要的，迟延交付可能给生产经营带来重大麻烦。甚至有时迟延交付是合同完全不履行的前兆。所以对于迟延交付责任一方面要约定迟延交付时供人所应当承担的责任，另一方面又要约定合同解除权。否则依《合同法》第九十四条之法定解除权则需证明合同之目的不能实现，或需进行催告履行，必将陷于被动。不如在合同中直接约定合同解除权，一旦对方迟延交付，如可能对自己造成不利，并别有交易对象，可当即通知解除合同。例示如下：
5.产品的交付：
5.1交付时间： 年 月 日
（或）按照甲方向乙方发出交付通知确定的交付时间确定，甲方应提前 日通知乙方。
5.2交付地点：为本合同第2条约定的工程地点，或甲方指定的材料存放地。
5.3验收：产品按照甲方要求送至本合同约定的交付地点后，由甲方进行清点和验收。
5.4应当配套交付，但未能配套交付的，视为未交付。
5.5收货确认：实际交付的产品的品种、规格、数量等，依据甲方向乙方出具的验收单确认。
5.6验收、确认仅是对于产品依合同约定的验收和查数方法可以并应当明知的表面数量及质量的确认，不代表对于产品数量或质量的完全认可，或对质量瑕疵请求权的放弃。
5.7迟延交付责任：乙方未能按照甲方的要求数量及时交付租赁物的。甲方有权解除合同，造成甲方工期及其它损失的，应当予以赔偿。
63检验条款：
质量检验条款是当事人约定的对交付产品检验期间，检验方法，检验结果的告知，进一步检验权利的保留，或质量异议权的保留的约定。
检验期间是当事人约定的或者法律规定的进行检验并提出数量与质量异议的期限。其主要是限制买方的质量瑕疵请求权，是对供货方的保护，是合同效率原则的要求。
《合同法》第一百五十七条规定：买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。
第一百五十八条规定：“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或质量不符合约定的情形通知出卖人，买受人怠于通知的视为标的物的数量或者质量符合约定。
当事人没有约定检验期限的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到2年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。
出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。”
我们应当这样理解：